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2021年10月21日 王美鳳 專家評論

藉轉按「甩擔保人」

上期談及近月轉按的兩個較主要需求──趁低息物業套現,以及透過高成數按保或銀行低息按揭轉走發展商一按,惟還有以下一種,在樓市向好及現行樓按措施下較多人會提出申請,就是透過轉按「甩擔保人」。

當借款人的入息不足以通過銀行按揭的壓力測試又或供款佔收入比率的要求,很多時會選擇增加擔保人,讓借款人和擔保人的入息一併計算,通過壓力測試的機會便大增;然而,按照現行樓按措施,由於擔保人已為按揭物業作擔保,等於已有按揭在身,若擔保人自身購買物業申請按揭,按揭成數需下降一成(按保除外),以及通過供款壓力測試的要求需再提高,壓力測試下(假設按息加3厘後)的供款佔入息比率由60%降為50%,由於擔保人物業的供款亦會計算在總債務供款內,故此通過壓測的難度大為提高。

基於上述,若借款人收入增加,又或已有較大條件清還部分貸款,因而毋須依靠擔保人,尤其當樓市向好之時,便更有「甩走擔保人」的誘因,讓擔保人回復沒有按揭在身,便可入市申請按揭而不受擔保人身份影響。

那麼,為何借款人不向原有按揭銀行申請「甩擔保人」而選擇轉按?今年銀行的樓按積極性增加,不少銀行增加轉按優惠,甚歡迎轉按過來的新客戶,根據我們向客戶了解,借款人認為既然需重新向原有銀行提交入息資料,倒不如試試看其他銀行的優惠會否更有着數,現時部分銀行提供的轉按回贈已相當吸引,高達貸款額逾1%,加上原有銀行或會向借款人收取轉換按揭條款手續費,促使借款人重新轉按以便「甩擔保人」兼可賺取回贈。以現時轉按金額600萬元為例,現金回贈可高達7萬多元,扣除轉按律師費不多於1萬元,借款人仍可獲得相當可觀的回贈。

除上述外,近月轉按的第四種需求是P按用家申請轉用H按。在對上一次加息周期,香港只曾於2018年9月尾上調最優惠利率(P)0.125厘,當時美息已上調8次累計2厘,其時港元拆息已跟隨美息顯著上調,2018年9月1個月拆息平均為1.8%,12月更達2.2%。當時拆息高企,H按均以P按為基準的封頂息率計算,實際息率為2.475%(P-2.65%,細P當時為5.125%)。當時不少銀行提供的P按息率可低至P-2.75%(細P為5.125%),實際息率2.375%,較H按封頂息率優勝,吸引部分按揭用家選用P按。於2018年第四季至2019年初,市場上P按選用比例曾回升至介乎47%至57%。

在息率環境轉變下,這些P按用家現時供樓的實際息率為2.25厘,但由於近月拆息已跌至近12年新低,9月1個月拆息平均0.06厘,H按實際息率已跌至1.36厘,低於上述P按息達0.89厘。這些P按用家的兩年罰息期剛好已過,故此近月在拆息低企環境下,亦吸引這些P按用家申請轉按至H按,這些P按用家轉按後,每月供款的利息支出可減少達40%。以400萬元按揭額、25年還款期計算,上述P按用家轉按後每月供款減少1710元,月供利息部分減少達2966元。

市場上亦有少部分持續出現的轉按誘因,包括一些由財務公司轉按至銀行的申請,借款人原先基於自身財政狀況、首期不足或銀行拒批等問題而向財務公司借取樓按貸款,其後基於狀況改善而申請轉按使用銀行低息按揭。至於純粹為了賺取銀行回贈的轉按申請,過往曾經很流行,但由於現時對比兩年前之按揭計劃仍然較遜,兩年前H按息低至H+1.23%,若轉按後現時H按息則低至H+1.3%,加上現金回贈已較兩年前大幅削減,純H按轉換賺銀行回贈的誘因不大。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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