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2021年8月19日 王美鳳 專家評論

白居二買房協單位注意事項

本欄上期講述白居二買家購買居屋或公屋後申請高成數按揭的注意事宜,除了房委會居二市場的居屋或公屋單位,白居二買家亦可選擇購買房協「住宅發售計劃」第二市場的單位。但要注意的是,房協單位的按揭配套並非和居屋一樣,而且差異甚大,買家需要仔細了解以便作出預算。

前文提及,白居二買家若購買居屋第二市場的居屋或公屋單位,可造按揭成數高達九成、按揭年期長達25年;當中由房委會向銀行提供按揭保證期,故需視乎按揭保證期尚餘年期/單位首次出售日距今之年期,再確定銀行實質上可批出的按揭成數及年期。

對於房協第二市場的單位,由於房協並沒有向銀行提供如上述房委的按揭還款保證,故此買家若需要高成數按揭貸款,必須和私樓一樣向銀行申請按揭保險計劃。申請準則基本上依照按保計劃,按揭成數高達九成;但和居二單位的最大分別是,房協第二市場單位買家需要支付按揭保險費,按揭審批方式跟隨私樓,買家需要通過供款壓力測試;然而,房協第二市場單位的按揭年期可長達30年而非25年,並可獲銀行提供HIBOR按揭計劃,而非只有P按可供選擇。

由於不涉及按揭還款保證期,房協第二市場單位按揭成數及年期並非受限於首次出售日期,而是類同一般樓宇受限於樓齡及申請人年齡。一般來說,樓齡不高於45年及申請人年齡不高於45歲,按揭年期可長達30年。

對於房協第二市場單位,白居二買家需特別留意銀行估價問題,由於買家是透過按保計劃申請高成數按揭,銀行及按保公司均會替物業估價,按保公司會以單位的自由市場市值(即是已補地價後的估值)扣減補價折扣率計算。近期不少居二市場單位的叫價及成交價偏高,由於房協第二市場單位不涉及擔保期優勢,買家需小心留意成交價會否偏高而導致估價不足的問題,若出現估價不足,銀行仍會以估值而非成交價去計算可造按揭成數,變相買家無法獲批足九成按揭。

白居二買家可於二手市場購買未補價政府資助性房屋包括居屋、公屋或房協單位,既然是未補地價,業主原則上仍享有補價折扣率的樓價折讓;故在理論上,白居二單位的合理價格本應是樓價市值扣減補價折扣率計算,例如單位現時的市場價值是700萬元,折扣率是40%,在居屋第二市場的合理售價便是420萬元。但現實是,業主未必願意以這個價格水平出售單位。事實上,現時樓價高企,原有居屋業主出售單位的意欲根本不大,因為進入私樓市場換樓的門檻很高,而且出售現有居屋單位等於放棄政府提供的資助性房屋優惠,感覺並不化算,故此不少居屋業主只願待至善價而沽,叫價甚高,當有買家出得偏高好價,方會出售單位。

不過,對於一些白居二買家而言,他們未必會深究單位成交價相對原定折扣率而言是否合理,反正原本需要700萬元才可買入的單位,現在卻只需525萬元。有白居二買家以偏高價格承接白居二單位,其理據是,原本單位僅需市值6折,現時雖然只有75折,但用作長線自住,只要一直不補地價,便一直可享有樓價折扣。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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