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2021年8月18日 蘇振顯 專家評論

丁屋政策推出前新界建屋方法

丁屋政策於今年初上訴庭裁定政府與鄉議局勝訴,原居民以私人協約、換地方式或利用自己土地以建屋牌照建丁屋,都沒有違憲。丁屋政策自1972年推行以來,經歷很多風風雨雨,終於在法庭有一個結論。

以當年筆者在1972年開始處理丁屋政策時的了解,丁屋政策當年是理順1972年以前在新界建屋的程序手續,而且並不只適用於原居民,非原居民也可以申請在新界建屋。在1972年未有丁屋政策之前,一般市民及原居民是怎樣申請在新界建屋?

基本上有兩種方法:第一種方法是以私人農地申請建屋,透過補地價及更改地契手續後,就可以在農地上建屋,在戰前建築條例並不適用於新界,所以一般兩層高的建築物,只要理民府批准圖則,就可以起樓。早期村民要在私人農地上建屋毋須補地價,筆者所見最早的農地改屋地紀錄,是在大埔南坑村,在1915年村民以一個農地地段,分割為多個小地塊興建多間400方呎村屋。當年手續只是在田土廳紀錄上將農地改為屋地,毋須繳交地價,亦無加上屋地的新地契條款。

另一個案是在元朗凹頭,村民興建了一間數千方呎面積的客家傳統大屋,也是以農地改為屋地,時間約於1930年,是村民在南洋生意有成,回鄉起大屋以光宗耀祖,這個改地契個案亦無補地價紀錄。

早年村民以農地建屋毋須補地價,是因為1898年租借新界後,英國政府承諾村民在私人農地上建屋不用補地價,但在1935年左右,英國政府改變政策,之後村民建屋需要補地價。今天南坑的村屋已全拆卸,而凹頭的客家大屋仍然存在,雖然已十分破舊,但是一級歷史建築物。以這兩個個案可見數十年前,村民在鄉村範圍農地上建屋是十分容易。

政府在新界1900年發出集體官契,登記所有新界私人土地,但還有不少官地,村民及非村民是如何在這些官地建屋?首先要物色一幅適合的空置官地,亦要了解這幅土地有無風水或其他問題,村民或非村民申請人就可以入信理民府申請政府拍賣該幅土地。政府在收到申請後,經確認這塊官地可作建屋用途,就在當地貼告示,了解村民的意見。 若無入反對,在憲報公布土地拍賣日期及資料,拍賣是在鄉公所或鄉村學校內舉行,拍賣的結果通常是由申請人投得,因數十年前新界地廣人少,並無激烈競爭。

在戰前香港的富裕人士,喜歡郊外的居住環境,在新界買地建別墅,筆者見過的戰前買官地地契中,買家中外人士都有。兒時常跟父親去親友在新界的別墅玩樂,佔地都過萬方呎,種滿花草樹木。當年市區人士及原居民在新界官地建屋並不是什麼困難的一回事。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理

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