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2021年6月29日 葉敬誠 專家評論

父母出資子女出「名」的按揭申請

近年新盤開售,都會出現父母為已成年的子女購置物業的溫馨場面。據了解,大部分此類成交,都出於父母借用子女未置業的身份入市,以節省印花稅支出。但要留意,如果購買物業的人士本身並無收入,可能會影響按揭申請。

此類父母出資、子女出「名」的交易,在2013年之前出現的頻率較少,而自從當年港府開始向購買第二間物業的買家或公司名義買家徵收雙倍印花稅後,才開始增加。原因在於,如果以未持有物業的子女名義入市,可按舊稅率付稅,節省一半稅費。

最近筆者聽說一個個案,一名未畢業的學生簽約購下一個新盤單位,由於未有收入,其父打算以聯名借款人/擔保人的身份,協助子女申請按揭。此位父親在事前也有做功課,知道自己仍有物業未供滿,如為兒子的物業按揭擔保,或作聯名借款人,會令可獲批的按揭成數下調一成,而且兩份按揭的總供款不可高於他們總收入的四成、加息3厘時,總供款不可高於月入五成。由於此位父親是高收入人士,而且入息證明齊全,計數後又確定自己收入符合壓測要求,便決定與兒子入市,打算申請按揭保險,成數為樓價七成。

不過,在提交申請後,此位父親卻獲銀行告知,按揭保險公司認為兒子無收入,並非購入物業自住,即使父親的收入足以支持2個物業的按揭還款,還是拒批按揭。事主再向按證公司上訴,提供資料說明單位是用於兒子自住,但結果仍是拒批。

要強調的是,上述個案未必有普遍性,過去也曾出現類似的無業子女代父出名買樓個案,同樣涉及按保,初步結果是拒批,但事主提供較多資料後卻又獲批。估計關鍵在於,是否信納買家購買單位作自住,並不是完全客觀的判斷。

由於現時罕有銀行提供按揭預先批核,按揭保險亦沒有預批的安排。對有意協助(未有收入的)子女提早置業的慈父慈母來說,在作出入市決定前,宜作較保守的預算,例如計算一下,如按保申請被拒,是否仍可完成交易。

另外,根據經驗,不涉及按保的申請,銀行對新購物業是否用於自住的判斷會較為寬鬆。一般情況下,如申請人的供款與收入比率符合壓測要求,便罕見拒批。

最後,市場上有兩家較活躍的按揭保險公司,如果已經簽約,而向其中一家按保申請被拒,應立即聯絡銀行或按揭中介,安排向另一家保險公司申請,以增加獲批按保的機會。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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