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2021年6月28日 余錦雄 專家評論

上半年香港住宅樓市

最近即使疫情的情況反反覆覆,香港的經濟對比之前疫情大爆發初期以來,亦有一定改善。樓市方面亦開始有一定的變化和向好的趨勢,這次就看看上半年一些代表性新樓盤的銷售情況。例如躍動港島南計劃,該計劃主要目的是想把南區打造成一個適合市民生活的地區。不單可以在該區居住和消閑,亦成為一個適合工作的地區。由2013年到現在,在南區的全新樓盤共有6個,將會為該區帶來最少5700個居住單位,而這些單位集中於香港仔和鴨脷洲,全部銷售情況不錯。

另一個上半年位於港島南區的注目項目就是位於南港島線的黃竹坑站上蓋,單位實用面積289至2083方呎,主要主打2房或3房單位,吸引家庭購買。

該項目的呎價雖然接近3萬元,但由於在黃竹坑站上蓋,市民可以由黃竹坑站乘搭南港島線到達港島各個主要地區,例如只需數分鐘就能到達金鐘,顯示這個樓盤的交通優勢,因此吸引不少人購買,銷售情況空前成功。

新界屯門亦有不少新樓盤,當中御海灣第二期截至4月底的認購顯示,其中74個單位的認購超額,並且超額約16.7倍。

位於啟德的新盤THE HENLEY亦在首次推出96伙,而價錢就達749萬元起,實用面積299至889方呎。

由此可見,即使香港仍然受到疫情的影響,以致經濟上仍然有一定的不穩定趨勢;但新盤方面卻沒有受到太大影響,預計一手樓市場方面,在上半年新樓盤推出帶動下,會繼續蓬勃。

不過,筆者想指出,雖然現在我們看到的市場狀況是樂觀的,但當中有些數據值得大家思考。

首先是GDP,現時全球很多地區,例如倫敦、紐約、三藩市、柏林、紐西蘭的威靈頓和奧克蘭等,在GDP滑落下,住宅樓宇仍然相對逆流大幅上升。

其次是租金下跌,但資產價格卻相反上升,造成回報率極低,這一點香港是其中一個代表城市,現時住宅樓宇的回報率扣除雜項支出等,大多數都只能有約1%!

第三是住宅樓價上升的幅度與通脹率的關係,歷史上住宅樓價的升幅一般都是比通脹率多出一點點,但現時看到的情況是,住宅樓價升幅在全球不同的地方,都比通脹率超出甚多。

最後就是收入與樓價的承受力相互關係的考慮,以香港為例,現時住宅樓價的水平,是遠遠超出大部分工作階層的承受能力。

樓市是不是存在一個泡沫性的隱憂,實在令人擔心。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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