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2021年6月8日 葉敬誠 專家評論

新盤即買即撻原因

市場統計,5月一手住宅成交量約2135宗,而同月約有35宗新盤撻訂,當中更有20宗是未簽署正式買賣合約的「即買即撻」。究竟為何市場會屢屢出現此類撻訂個案?

一般新盤的銷售,買家選定單位後,會即日簽署臨時買賣合約,支付5%的樓價作臨時訂金,並需在5天內再簽署正式買賣合約;視乎價單、付款方法及買賣合約內容,在指定日期支付樓價餘額。

如果買家未有在指定日期簽署正式合約,臨時買賣合約即告終止,已支付的臨時訂金亦會被賣方沒收。而在簽署正式買賣合約後,買家未能完成交易,發展商除了沒收訂金外,甚至可能要買家賠償單位重售後的差價與損失。上述兩種情況都統稱為撻訂。

新盤撻訂,一般會集中在兩個時段:一個撻訂高峰是物業落成,選用建築期付款的買家因種種原因未能完成交易;另一個集中大量撻訂的時間是項目剛開售,部分買家沒有簽署正約,5天之內損失相當於成交價5%的訂金。

物業落成,選用建築期成交的買家未能完成交易有眾多可能:一、樓價下跌,物業估值較當初購入價大幅下跌,買家未能取得足夠的按揭貸款;二、在樓花階段,買方的財務狀況有變,未能完成交易;三、物業估值、買家收入都沒有大變化,但買家未能成功申請按揭。

簽署臨約後未有簽正約,即時損失5%樓價的,絕大部分都是買家發現個人情況難以申請按揭,如果再簽正約,未來損失可能更大,惟有撻訂離場。

以上情況中,建築期買家因大市調整或個人收入下跌而未能完成交易,還算值得同情。但看看上月的撻訂數字,近六成撻訂個案是未簽正約即取消交易,明顯與大市因素無關,買家亦不太可能在數天內出現翻天覆地的財務變化。據我們了解,此類撻訂個案中,大部分都是買家受市場氣氛影響而入票,順利選定單位、簽署臨約後,才發現自己條件不足以取得所需按揭,惟有撻訂。

瀏覽各大樓市討論區,不時也會有新盤買家在「已簽臨約」後,才查問按揭資訊、通過壓力測試要求等的帖文。反映部分準買家甚至會在未完全了解自己的借貸能力前,便急急入市。

其實,以現時資訊的流通,準買家要初步了解銀行、按揭保險公司的基本審批要求並不困難。有意購入一手新盤的買家,為了避免撻訂離場,更應一早向相關機構查詢批會要求,先了解自己的借貸能力,才好作出入市決定。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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