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2021年5月4日 葉敬誠 專家評論

樓市成交打破坊間偏見

多年來,坊間對樓市有不少既定觀點:樓價都是被外來購買力炒起、一手盤熱賣都是靠「呼吸PLAN」等。但近日樓市的表現,似乎證明以上看法都是偏見。本地買家入市意欲不單旺盛,而且財力雄厚。樓市在罕有外來購買力、買家不太需要高成數按揭的情況下,仍然有價有市。

過去不少人認定,本地樓價是被外來買家(尤指內地人)炒起、新盤熱賣的主因之一是,發展商提供審批寬鬆的高成數按揭安排。而這些觀點並非全無理據:內地遊客充斥零售市場,予人「多金」印象,想當然認為他們也是樓市的入市主力。而多數新盤推出時都附有高成數按揭安排,也令一般人高估了此類產品的需求。

2020年初新冠疫情爆發,香港不久即進入事實上的封關狀態。過去被認為炒高樓市原凶的內地買家無從來港,但去年一手成交量基本穩定,今年多個新盤成交價更是創新高,說明基本上是本地購買力撐起本地樓市。

不同人對「本地購買力」有不同的演繹。在官方定義中,有本地永久居民身份,毋須繳付買家印花稅的,大概便是本地購買力。但這些「本地買家」中,可能有一成多是身份證上的姓名為漢語併音、剛住滿7年的新香港人。

按揭方面,過去不少討論認為發展商開出的高成數按揭,甚至是「呼吸PLAN」(定義:審批極度寬鬆的非銀行按揭)在發揮作用。但仔細看一下各大新盤的成交紀錄冊,會發現新盤買家選用發展商按揭的比例偏低,一般只在10%上下。此現象的部分成因是,2019年底港府放寬按揭保險的適用範圍,樓價600萬至1000萬元的物業,買家都可申請八成或以上的按揭保險,按保在一定程度上取代了發展商按揭。

不過,如果我們把焦點集中在單位折實價格在1000萬元以上的新盤,會發現雖然這些單位因為價格因素而不可申請按保,惟買家選用發展商高成數按揭的比例並不高,比重也是在10%上下。情況意味個別新盤近九成的買家,根本毋須高成數按揭已可入市。

當然,千萬元以上新盤的買家沒有申請發展商的高成數按揭計劃,也不一定代表他們全都會以五、六成首期入市。個別換樓客可能部署先買後賣、待樓花近落成,才出售持有的物業套現作首期。

綜合以上兩個現象,只可說坊間不少人低估了香港本地人的財力及置業意願。在新樓供應於未來10年看來仍然追不上需求,而整體上熱錢氾濫、利率低企的環境下,中短期樓價可能仍有上升壓力。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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