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2020年12月29日 葉敬誠 專家評論

按市回顧及前瞻

2020年受新冠肺炎疫情影響,本地經濟明顯收縮,但同期樓價只是橫行。樓價拒跌,其中兩個主要原因都與按揭有關。而展望明年,這些支持樓價的按揭因素仍然存在。

樓價不落,有眾多原因,包括新樓供應不足,而且在未來幾年有惡化趨勢。而在之外,2020年按市有兩大因素亦為樓市帶來重大支持,其一是拆息走勢;其二是2019年放寬按揭保險的持續影響。

香港九成以上的新批按揭都是以拆息為準。而今年拆息走勢大幅回落,直接令業主的每月供款減少,成為一大利好樓市的因素。在今年年初,一個月拆息處於2厘以上,其後因資金流入,銀行體系結餘升穿歷史紀錄至4570億元,市場資金充裕,拆息大幅回落。6月一個月拆息跌穿0.5厘,11月一度跌至0.1厘水平,至12月略為反彈,亦只維持略高於0.2厘。拆息大跌,令一眾小業主的每月供款減少。

展望未來,由於美國的低息政策及量寬措施可望在未來一兩年持續,香港的極低息環境亦可望維持。

另一個支持樓市的重大因素是2019年底放寬的按揭保險計劃,令樓價600萬至1000萬元以下物業,按揭成數上限由五至六成,上調至八至九成。結果,今年按保的取用數字急升。單計按證公司的數據,1至11月有16857宗按保取用的紀錄,較2019年同期的7505宗,上升1.25倍。而在今年取用按保的個案中,85%來自二手市場。數據一定程度上解釋了為何今年的二手成交創出近5年新高。

在樓價未有大幅調整的情況下,估計當局未必會進一步放寬按揭指引、按保的適用範圍。但單單是現行的措施,已足夠支持二手樓市的成交量,展望未來,似乎亦不見有回頭收緊的空間。

展望來年,在按息偏低的大環境下,如果疫情因疫苗普及受控,樓價有可能出現小幅度反彈。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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