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2020年12月18日 王美鳳 專家評論

為何定按使用率為0%

今年政府推出定按試驗計劃,透過銀行提供10年、15年、20年期的定息按揭貸款,按揭額上限為1000萬元。根據按證公司數字,今年5月推出定按後的半年時間,共接到17宗申請,以今年住宅按揭申請每月平均過萬宗來說,定按申請量屬於甚少;根據金管局住宅按揭統計,今年1至10月定按使用率均是0%,原因為何?

今年政府推出的定按計劃始於5月接受申請,當時定按息率分別為2.75厘、2.85厘及2.95厘。今年5月起銀行同業拆息開始較顯著下降,與樓按相關1個月拆息由年初逾2%,降至5月平均0.83%,H按實際息率亦因此由年初2.5厘跌至5月的2.13%。拆息在其後數月繼續下跌,及至10月,1個月拆息跌至平均為0.42%,H按實際息率約1.8%,在這個息率走勢下,導致定按原初息率2.55厘至2.75厘較市場H按息約1.8厘高出大約0.75厘至0.95厘,故此較少用家對於息率較高的定按計劃感興趣。

定按的好處在於用家可於定息期內鎖定每月供款額及按息支出,適合不想承受息率波動風險的長線用家;但由於傳統定按計劃的息率一般高於市場按息水平,換句話說,用家需以支付較高按息換取定息期的保障,這類計劃一般在預期低息環境持續時期不受注目,因為在低息持續時期,用家很自然認為毋須急於多付利息鎖定息率。

當未來市場預期加息期將臨,這類定按才會開始較受人關注;再者,今年定按與H按的息差較闊,H按慳息優勢較大,導致按揭用家注意力集中於H按,今年4月起至今H按選用比例均於九成以上水平,10月H按選用比例高達94.4%逾兩年新高,11月拆息曾明顯回落,相信將令H按選用比例攀升至約96%歷史高位。

今年11月按證公司公布延續定按試驗計劃一年,並因應市場按息跌幅調整10年、15年及20年的定息率分別為1.99厘、2.09厘、2.19厘,用家反應如何?定按試驗計劃於11月2日公布調低息率,但11月銀行同業拆息卻明顯下跌,1個月拆息由10月平均0.42厘再跌至11月0.15厘,月內拆息更低至0.1厘,最近因短期因素拆息稍為回升至約0.27厘水平,總結近月H按實際息率低至1.4厘至1.6厘水平,較定按息率低約半厘或以上,H按息的跌幅無疑削減了定按吸引力,相信亦影響了定按申請量。

定按借款人毋須符合加息壓力測試,只需符合現行的供款佔入息比率要求,但由於按保計劃在放寬後亦具有壓測審批彈性,故此定按未至於發揮獨有優勢;然而,定按計劃息率調低後,1.99%至2.19%的定按息率低於現時H按的封頂息率2.5%,換句話說,定按用家只需要通過低至1.99%計算的每月供款佔入息要求,而毋須通過以H按封頂息率2.5厘加3厘計算的壓力測試,入息要求可透過使用定按計劃而降低。尤其對於購置樓價過千萬元單位的買家,或會基於上述免壓測彈性而選擇申請定按計劃,申請按揭額可高達1000萬元,以按揭成數五成計,樓價可達2000萬元。

不過,由於定按息率始終高於市場水平,本地用家較習慣性喜歡即時慳息效果的按揭計劃;加上市場預期港息很有可能跟隨美息在未來一兩年時間仍維持現時低水平,故此低息H按仍會維持逾九成的高選用比例;在低息期平穩持續期間,定息按揭的使用率暫時仍會處於低水平,相信政府推出定按試驗計劃旨在提供多元化按揭選擇予置業人士。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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