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2020年12月14日 余錦雄 專家評論

非住宅減印花稅與工廈補地價先導計劃

新冠疫情第四波仍然持續,香港整個社會瀰漫着一份擔心的情緒,在這個時間似乎一切商業活動都變成相對冷門的話題,但房地產相關的政策,在未來一段不短的時間,仍然會主導香港的整體經濟發展。

新一份的《施政報告》中,有兩個與房地產相關的政策,今日想討論一下。

第一,就是取消非住宅的雙倍印花稅,並已經於11月26日起生效,受惠物業包括工廈、商舖、寫字樓及車位,一般估計此舉有助用家或投資資金入市。

不過,香港的經濟活動與全球各地一樣,受到新冠疫情的蹂躪差不多一年,其中工商舖房地產市場首當其衝。工廈方面,今年首三季工廈億元或以上的成交僅錄13宗,按年大跌逾六成;商廈方面,近期中區(包括上環、中環、金鐘)甲廈空置率更創2008年金融海嘯後的新高紀錄。

撤銷工商舖物業的額外印花稅,或許對激活一下市場有一點幫助,但整體效用相信不會太大,未來發展仍然由疫情主導。

相對工商舖,香港的住宅市場由於長期緊絀,住宅物業價格仍處於一般市民難以負擔的水平,所以今次《施政報告》,政府並無計劃調整住宅物業的各項印花稅安排。雖然這一點筆者是認同的,惟亦希望政府明白,解決香港住宅供不應求的問題,一定要短、中及長線同時進行,增加土地供應是唯一的辦法。

另一個政府提出的政策,在活化工廈中推行「標準金額」徵收補地價先導計劃。

政府於2018年公布多項活化工廈措施,其中一項是增加舊工廈重建後的最高地積比率兩成,至今累計收到50多個重建工廈申請,城市規劃委員會亦已批准當中超過30個項目。大約可提供646萬方呎新發展的商用或工業樓面;然而,大部分這些項目都牽涉補地價,需要花費時間動輒以年計算。

一向以來,如果想申請把土地批出契約的相關條款改變,都會牽涉到向地政處申請,並且要補地價。現時補地價的計算方法是本着公平的原則,計算更改地契條款而令土地增加的價值,由私人土地擁有者以100%的數額,作為補地價交給政府。這個方法雖然公平,但由於計算土地增值的部分,牽涉很多工作量與專業判斷,所以經常會蹉跎3、5年以上,令到房屋供應大為減慢,所以政府與發展商都有共識,希望能夠用一些更有效率的方法,去完成補地價的程序。

《施政報告》提出首先在活化工廈中推行「標準金額」徵收補價先導計劃。即是於不同區域以劃一標準來徵收相關補地價,並計劃於2021年初推出。政府消息人士更指出,視乎計劃成效,未來希望會延伸至農地建屋補地價上,希望加速住宅供應的數量。

筆者個人十分贊成這個政策,若果明年初實施之後,能夠順利開展,將會加快工業舊區的更新,推動疲弱的經濟。而放眼將來若果這個標準補地價計劃能夠用於農地或其他發展土地上,將能加快私人發展及建屋速度,有助解決中短期房屋供應。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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