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2020年9月21日 余錦雄 專家評論

九龍城廣場的前世今生與未來

九龍城廣場的歷史可以由九龍寨城說起,九龍寨城由清政府於1847年擴建而成,是具有戰略價值的軍事駐地,1899年5月起成為英屬香港境內一座無政府狀態的圍城。之後由於城牆的拆卸,原有的佔地範圍亦不斷縮小,由原本於1898年的0.044平方公里減至1987年的0.026平方公里。曾經是全世界人口密度最高的地區。

1987年中國政府與英國政府達成協議清拆寨城,1987年和1989年首季分兩期進行調遷,1993年完全拆除,1995年8月於遺址建成九龍寨城公園。

九龍城廣場的地皮,就是九龍寨城西南部,規劃切割出來的一小塊,位於九龍城寨原址賈炳達道的北面,之後面積縮小後聚居的西頭村位置。政府於1989年以拍賣形式出售,當時批地價2.86億元,由百利保投得,興建一個10層(3層在地下)高,集娛樂及商業的綜合物業,總樓面約63萬方呎,內裏並設有約460個車位。商場在1993年落成,初期因為鄰近啟德機場,吸引不少旅客及市民。

隨着機場於1998年搬到赤鱲角,九龍城一帶人流大減,加上商場遠離地鐵站,生意大減。

2004年5月,摩根士丹利夥拍建生國際及鵬里資產向百利保地產集團購入九龍城廣場。之後斥資9000萬元展開內部裝修和外牆翻新工程,並於2007年1月26日重新開幕。

2008年,摩根士丹利把業權轉讓予「玩具大王」蔡志明,並於2012年,引入最大商戶AEON百貨進駐商場2樓及3樓至今。

2017年,中國內地背景的買家向蔡志明作價50億元購入。

九龍城廣場自1993年正式開放至今約27年的歷史,一共經過三次商場業權的易手。

九龍城廣場為區內唯一一個大型商場。商場曾多次被申請改劃,當中於1998年曾申請改建1幢39層高的酒店,惟遭城規會反對。其後亦曾申請改建3幢23層高的住宅,當中建議將高度限制由36米放寬至80米,方案同樣遭城規會反對,認為地皮現有的高度限制可為建築物及該區景觀和空間作緩衝,建議中的高度與規劃意向不符。

最近九龍城廣場再向城規會申請一個住宅為主的重建計劃,並且已經得到准許,在該地盤面積約5921方米內,重新發展建成兩幢樓高大約31層高的高層住宅大廈,住宅樓面將會有約47.8萬方呎、提供約850個住宅單位和647個車位。同時,亦有預留大約95602方呎的商業樓面。

現時該商場在疫情之下,雖然生意受到影響,但由於是一些地方的民生用商品為主,所以生意尚算不錯,但長遠來說,在新經濟帶領下,線上購物在香港亦漸漸變為時尚,可能並不需要一個太大的商場,反而住宅供應極度不足,能夠將倘大的地皮,發展成800多個住宅單位,是符合現在的規劃考慮。

雖然規劃現時已經得到政府同意,但更改規劃圖,並且刊登憲報,估計要一年多。另外,由於地契仍然有很多限制,所以要向地政處申請補地價及改變一些地契條款,可能亦需要幾年時間。估計土地正式發展及重建的時間表,要4至5年之後。

對於這個有一定歷史的商場將會清拆重建,在附近的市民表示雖然失去了有回憶的地方,但由於九龍城廣場並非一定要保留,並且考慮到在港鐵屯馬線通車帶動下,這個改變可能也會為當地居民帶來更好的經濟發展。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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