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2020年4月22日 張聖典 專家評論

地皮規模過小致經濟效率不足

最近批出的旺角新填地街及上海街地盤住宅用地,以遠低於市場預期的約8600萬元,每方呎樓面地價約3500元成交。筆者認為,上述呎價反映地皮相對有限的發展潛力,以及項目落成後在市場上的吸引力。這類「蚊型地皮」若與其他毗連地皮合併推出,將有助提升項目整體效益。

是次地皮需分隔作兩個細小地盤個別發展,兩個地盤面積分別約1200及1500方呎。若作單幢式分層住宅發展,一般而言住宅部分上蓋面積均受本港規例約束,項目住宅樓層的可建樓面在扣除必要的電梯𨋢槽、電梯大堂和樓梯面積後,將只剩餘不足50%的樓面可用作單位用途。若以唐樓模式發展,即不提供電梯及不超過六層高度,其實際建築樓面相信亦無法達到地契條款所容許的最高可建築面積。

此外,地皮所處位置一帶商舖主要以小型零售商舖居多,故項目商業部分的潛力相對區內其他人流充裕的區域而言也有所不及。

故此,筆者相信,是次低於預期的中標價除了鑑於疫情下不明朗的經濟前景外,主要反映出地皮本身較低的發展潛力,以及項目將來落成後在市場上較為遜色的吸引力,而非政府改變有關底價方面的政策所致,亦暫不應被解讀為政府發出下調賣地底價的市場訊息。

是次地皮中標價較市場預期低、入標數量較少、項目發展限制較大,顯示出售規模過小的地皮,不論在土地行政、項目發展效益,以至單位供應各方面,都會出現缺乏經濟效率的情況。這類「蚊型地皮」若先與其他毗連地皮合併再整合推出,將能大大提升項目整體經濟效益。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

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