熱門:

2020年3月3日 葉敬誠 專家評論

定息按揭的賣點不在定息

新一年的《財政預算案》公布,按證公司將推出定息按揭計劃,市場將焦點放在定息按揭的利率較現有的浮息按揭為高,加上利率看跌,對借款人未必有太大吸引力。此類觀點可能捉錯用神,定息按揭的最大賣點,不在於定息帶來的穩定供款。反而在於免計壓力測試,即使利率略高,借款人反而可以借入更高的樓按。

正常而言,定息按揭的賣點是穩定。在比較定息及浮息按揭時,會比較兩者的息差、未來的利率走向。例如估計未來利率向上,現時即使定息較浮息略高,應該有一定數目的借款人願意選用定息按揭,避免日後按息上升帶動供款增加。而今年市場仍在預期美息有兩次下調機會,在此情況下,定息按揭利率較浮息高,似乎欠缺吸引力。

不過,要留意由於金管局表示,定息期長達10年的按揭,由於供款穩定,毋須壓力測試,只需要借款人每月供款不逾月入一半,即符合批核要求。計算上,此舉會令同樣收入的借款人透過定息按揭,可借取比浮息按揭更多的樓按。

以一個月入4萬元的樓按申請人為例,現時浮息按揭利率約2.5厘,如按揭年期為25年,要通過壓測,可借入的按揭上限是390.8237萬元,每月供款為17533元,實際供款佔入息比率為43.8%。

如選用供款期25年,定息期20年,定息2.95%的計劃,由於毋須通過壓測,只需符合供款不逾月入五成的要求,可借入的樓按上限是424.0748萬元,每月供款2萬元。即借款額較浮息上升約33萬元。

又或者,同一貸款額的樓按,例如400萬元,還款期25年,浮息2.5厘,要通過壓測,需要月入要求為40940元。而同金額、年期的貸款,定息2.95厘,只需月入37730元即可獲批。代價是供款上升,由浮息時的17945元,升至定息的18865元,升幅5.1%。

市場上永遠有一批看好後市,而且希望用盡自己借貸能力的買家存在。定息按揭如果毋須壓測,對於希望增加借款的買家,便有致命的吸引力。

當然,以上是算術上的結果,但銀行如何處理卻有待觀察。去年底當局放寬按揭保險,也表明如果借款人可達成基本的供款與入息要求(供款不逾月入50%),即使未能通過壓測,也可在支付較高的保費情況下取用按保。但實行下來,主要銀行似乎仍是較為保守,實際上借到最盡的個案罕見批出。監管機構放寬某些要求,銀行是否「放膽去馬」,其實各有算盤也。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads