政府在10月中公布放寬按揭保險計劃，調整後的按保樓價上限貼近市價現實水平，重新發揮原先協助市民自置物業的作用，幫助用家減輕首期負擔圓置業夢。新按保計劃推出後，市民大眾對新按保修訂細節提出不少疑問，筆者現按目前狀況解答有關常見問題。
新按保是否取替原有按保範圍？答案不是，新按保修訂後，九成按揭樓價上限調高至800萬元，900萬元以下的按揭額上限為720萬元，換句話說，800萬元以上至900萬元的按揭成數仍可高達八成幾，例如850萬元物業最高可借720萬元，即按揭成數接近85%；而八成按揭的樓價上限亦調高至1000萬元。
其中分為10月16日新按保生效前之原有按保範圍，以及上述日期起生效的新按保範圍，若樓價上限及/或所造按揭成數已超出原有按保範圍便已屬於新按保，例如現時購買一個超過400萬元的單位承造九成按揭，又或購買超過600萬元的單位承造八成按揭，均已屬於新按保範圍。
原有按保和新按保除了樓價上限不同外，較大分別是，新按保涉及的保費提高15%，並只適用於已落成住宅單位，即是包括一手現樓和二手物業(包括村屋，但另設特定條件，按保成數高達八成至八成半)，若樓盤仍在樓花階段，例如買家選用即供付款方法購買樓花，便不可透過新按保上會。
那麼，若購買新盤時選用的是建築期付款，又是否合資格申請新按保？一般來說，建期付款用家在樓宇落成階段才需要上會，若果提取按揭貸款時有關物業已取得入伙紙或滿意紙，而承造的是屬於現樓按揭契而非樓花按揭，原則上選擇建期付款的買家可透過新按保承造高成數按揭上會。至於原有按保範圍則仍然適用於現樓及樓花項目。
按保計劃修訂後，不少人關注當中提及有關壓力測試的放寬，根據按保新修訂，首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請高達八成或九成按揭，那是否意味按保申請人已毋須進行壓力測試？答案不是。銀行基本上仍然會為按保申請人進行供款壓測，以現有按息假設加3厘計算供款佔入息比率，若果申請人未能通過壓測，原則上申請人最少仍須符合每月供款佔入息比率不超於50%，按揭保費亦須按風險評估而調高。
以買入800萬元單位、申請九成按保(保費加借入按揭額)、30年期計算，若需通過壓力測試，月入不可少於約71541元，由於是超過八成按揭，申請人需為首置及固定收入人士；若果未能通過壓測，以供款佔入息不超過50%，以及保費調高約10%計，最低月入便降至約6萬元，那是否等於月入達此水平便獲銀行批出按保？這不是必然的。
目前來說，對於未能符合壓測的審批模式，銀行未有完全一致準則，審批方式或有分別；暫見有個別銀行要求未過壓測申請人必須為固定收入人士，不論其申請按揭成數是否在八成以上，但亦有銀行只要求按揭成數超過八成的申請人須為固定收入。
據了解，若果只是輕微超出壓測下的供款佔入息比率要求，獲批按保機會仍然較大，例如最近有實際個案的有關比率是62%，輕微超出原定要求的60%，獲銀行批出九成按保，保費額外上調10%。故此，有銀行在內部指引上亦提出，若壓測下的供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超過50%，仍需再作個別評估。
在新按保推出後，有用家提出，既然按保在壓測方面放寬，若果申請六成按揭未能通過壓力測試，是否可透過申請新按保而避過壓力測試？例如多借些少申請61%按揭？此方法實際上行不通。根據按保要求，即使申請人未能通過壓力測試，但對於非按保範圍按揭額如800萬元的六成按揭部分，仍需通過壓力測試。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
