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2019年10月17日 王美鳳 專家評論

哪類人轉按仍有着數?

今年6月至9月,銀行幾度調整按揭息率及優惠,其中轉按的調整幅度相對較大,目前部分銀行提供予轉按的現金回贈遜於一二手新造按揭,以指標性大型銀行為例,調整後的轉按現金回贈一般由以往高達貸款額2.1%下降至1%,大額轉按則高達貸款額1.5%,個別大型銀行更停止提供轉按現金回贈。

轉按息率方面,由以往H按息低至2.375厘(等同封頂上限P減2.75%,細P現為5.125%)上調至目前主要為2.625厘(等同封頂上限P減2.5%,細P現為5.125%),升幅為0.25厘,與新造按息基本上看齊。經過調整後,對比現時不少業主仍以2.375厘的利息供樓,現為2.625厘的轉按息率變得並不吸引;加上縮減現金回贈,申請轉按誘因大減。那麼現時轉按是否就沒有着數可言?

其實,對於以下幾類人來說,轉按仍有着數之處,又或仍具一定誘因。

對於兩三年或之前使用發展商高成數按揭上會的用家,有關財務付款方法的低息優惠期已經或快將完結,為免息率跳升導致利息開支及供樓負擔劇增,可衡量轉按至銀行的可行性,以減省利息。發展商近年提供的高成數一按,較普遍是首兩至三年提供較低或貼近銀行按揭息率,例如是首三年按息約於2厘多水平,但其後則跳升至P減1%至P加1%不等,即實際息率升至4厘多至6厘多水平。

目前銀行轉按息率仍介乎2.475厘至2.625厘,轉按至銀行可省息達一倍多。用家可先找銀行提供物業最新估值,再根據按揭成數上限及還款能力計算可承造的按揭金額;由於數年間樓價已累積一定升幅,按揭尚餘金額亦已遞減(供息不供本除外),轉按至銀行所需支付的首期差額理應可減少。不過,不同新盤近年升幅差異亦大,用家可先估價再衡量自身個案是否具條件轉按。

另一類是涉及物業套現的轉按申請,即是以物業作抵押套取流動資金,可套取的金額以樓價現值根據按揭成數上限計算,即高達估值五至六成,若果仍有未償還的按揭餘額,則須減去按揭餘額以計算可套取出來的現金流。在美國減息下,香港低息環境持續,以磚頭套現的成本相對仍低,僅處於2厘幾低水平,亦是較簡單直接套取大額資金的渠道。而且以轉按方式申請套現仍可獲銀行提供高達1.5%現金回贈,足可用作抵消律師費之餘,亦可抵消部分利息開支。

還有一些按揭用家,置業初期礙於首期不足或資金周轉等問題,需要先找財務公司以高成數貸款協助上會完成交易,主要用作過渡形式,按需要經過半年至3年後或會因應財務狀況轉變而考慮轉按至銀行,以減省財務公司較高利息開支。尚有一類轉按申請人,他們轉按的原因仍然是基於銀行提供的可觀現金回贈。

雖然轉按現金回贈已由高達貸款額2.1%降至一般為1%甚至零,但部分銀行仍可提供高達1.5%至1.6%現金回贈,即使按揭用家現時供樓利息僅2.375厘,對比轉按後的按息大致已調升至2.475厘至2.625厘,看似沒有誘因轉按,但尤其對於大額轉按,1.5%的回贈仍有相當吸引力,例如以轉按600萬元計,現金回贈高達9萬元,扣除轉按律師費數千元,仍有高達8萬多元可落袋,即使轉按後按息已高出0.1厘,但兩年罰息期內的利息其實僅相差約11768元,有關回贈已可抵消逾10年的利息差幅,用家隨時於數年後已再有換樓打算,那麼轉按先取回贈便仍覺着數。

況且,目前仍有個別銀行可提供轉按息率低至2.375厘,若果在沒有息差的情況下,現金回贈便仍然顯得非常吸引了。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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