今年上半年樓市主要受外圍因素及中美貿戰時好時壞所影響，由年初逐步回穩，及至3月急速反彈轉旺，旺勢延續至4月，5月中美貿戰一度轉為緊張，二手交投回軟，但新盤銷情仍不俗，6月上下半月發展迥異，上半月受本地政治因素及中美貿戰僵局困擾，一二手交投處於靜局；下半月在新盤銷情理想下，加上貿戰緩和現轉機帶動樓市重拾動力。
總結上半年按揭申請量雖未及去年同期活躍，但每月仍能維持過萬宗理想水平。上半年現樓按揭登記量較去年同期輕微減少約3%，整體上仍然靠穩，而新盤持續銷情理想推動上半年樓花按揭登記量達三成增幅。今年樓價先跌後升，最近轉為反覆上落，波幅平均在半成以內，期內樓價再破歷史新高，造就銀行最近批出的平均按揭額升至435萬元，創下歷史新高水平。
今年初銀行調整H按的封頂息率與P按息看齊，調整後H按息不會因為拆息波動而高於P按息，若拆息回落，按揭用家卻可有慳息機會；在這個保障優勢下，H按選用比例已逐步回升，並重奪主流按揭地位。目前H按選用比例已達約88%，P按比例則僅達8.6%；但由於最近有銀行調整優惠導致部分個案的P按息優於H按息，若其他銀行跟隨做法，將影響H按用家數量減少。
去年金管局曾27次入市承接港元沽盤，今年3月港滙多次觸及弱方兌換保證，金管局亦八度入市共承接221億港元沽盤，銀行體系結餘由去年1797億元降低至目前約543億元。雖然銀行結餘流走了千多億元，屬於10年來新低水平，但其實仍然屬於充裕，過往金融海嘯前，銀行結餘一般只是在百億元以下水平；再者，政府亦多番強調本港仍有過萬億元的外滙基金票據及債券作為後盾，故此本港目前未有銀根短缺的問題。
不過，銀行結餘始終已不及以往般高度充裕，每當市場上出現一些短期或季節性因素令港元需求增加，銀行同業拆息便會明顯上揚。今年拆息的波動性亦較大，6月受半年結、企業派息等因素影響下，1個月拆息持續升逾2厘水平。接近6月底期間，大型銀行牽頭調整轉按優惠及細額按揭息率，事實上，按揭息率長期處於低水平，加上現金回贈已較從前大幅提高，按揭業務利潤甚為微薄。
再者，近月拆息上升、定存息率上升亦推升資金成本壓力，根據金管局數字，今年5月定期存款按年增加約19%；反之，活期及儲蓄存款按年減少5%至6%，而港元貸存比率亦上升至88.3%的新高水平，這亦反映着銀行資金成本上升原因。
雖然下半年拆息波動性仍然較大，但短期因素過後，拆息將回落至較正常水平，加上美國下半年有機會減息，美元拆息回落亦有推低港元拆息作用。目前銀行對於樓按取態仍然積極正面，加息期終結、美息將回落情況下，今年本港按息將維持2厘幾低水平。
去年初基於定按優惠曾推動轉按大增，今年按揭計劃仍然吸引，銀行提供的轉按現金回贈高達貸款額2.1%，加上部分新盤高成數按揭低息優惠期完結，造就今年轉按申請仍維持相當活躍水平，上半年轉按金額較去年同期亦有所增長。但如上所述，由於最近有大型銀行調整轉按優惠，現金回贈減至貸款額1.5%，相信短期內將刺激部分客戶加快提交轉按申請，趁其他銀行未有縮減轉按優惠前爭取最佳息率及回贈。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
