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2019年6月26日 王美鳳 專家評論

半契樓按揭難

聯名買樓方式分為聯權共有(Joint Tenancy)或分權共有(Tenancy in Common),以往兩夫婦愛以聯權共有方式持有物業,俗稱長命契,兩夫婦共同擁有業權,將來如果其中一方先離世,另一半可自動擁有全部業權。分權共有並不相同,兩位或以上業主可按照訂立的業權份額持有物業,例如是兩人各佔一半業權,三人以三、三、四比例又或均等比例分配業權,萬一有其中一位業主離世,業權不會自動轉移至其他業主,而是根據遺產承辦或遺囑處理業權。

不過,在現行稅制下,現時很多夫婦都改以單人名持有物業,以便保留另一半的首置身份再購入物業。

業主若以分權共有方式持有物業,原則上可自由處理有關業權份額的轉讓,所以較多時由兄弟姊妹、親戚、朋友共同持有物業,萬一意見分歧,業主之間亦可對於所持業權份額擁有決定權。若果幾位業主未能達成共識一致同意賣出單位,其中一方卻決定出售自己持有的業權份額,又或其中一位業主以自己的業權份額抵押予財務公司,以獲取貸款,但最終因拖欠還款而遭財務公司拍賣業權份額,這類承接部分業權的交易,市場稱為半契樓或碎契樓買賣。

一般來說,半契樓或碎契樓成交價只能低於市值,折讓幅度可達兩至三成,驟眼看十分「着數」,但潛在風險卻甚大。半契樓的賣方一般無法提供樓契,由於沒有完整樓契可作抵押,銀行不會願意提供按揭貸款,故此買家基本上需有足夠資金全數支付樓價。那麼轉投財務公司借貸樓款又是否可行?部分財務公司或會承接這類半契樓貸款,但信貸高風險較高的關係,利息約達10厘以上,若買家未能拿掐何時可清還貸款,入市成本相當高。

購買半契樓一般為投資人士,主要是心儀其價格明顯低於市值,但由於買家只有半份樓契又或碎契如三分一或四分一業權,買家需要找得擁有餘下業權的業主並達成共識,方可出售單位,又或商談出租單位的租金分配。

除了半契樓,市場上亦有俗稱無契樓或缺契樓,意思是業主已遺失整份或部分樓契,又或賣方在交易過程中不會向買方提供樓契,例如是沒有樓契在手的財務公司因業主拖欠還款而拍賣單位。無契樓的買家雖然未能從賣方取得樓契正本,但由於各項物業相關契約一般會在土地註冊處登記,業主可委託律師透過宣誓而申請補回核證副本。

無契樓與半契樓的分別是,無契樓的買家是購買物業全部業權,若然取得完整的樓契核證副本,個別銀行仍會接受按揭申請,但當中的按揭息率及條件較遜色;然而,部分銀行仍然難以接受補契物業,尤其若銀行未能確定補回的樓契是否完整,擔心業權有瑕疵;又或即使補回的樓契已齊全,但亦有銀行乾脆認為業權不屬完好而拒絕承按。

購買半契樓並非獲得全部業權,買家即使買下部分業權亦未有全權處置物業,包括居住權及出租物業等,例如單位已由其他業權人居住,新買家基本上難以取得居住權,過往亦有案例指出原居於單位的業主即使只持有一半業權,另一半業權已轉至新買家,居於單位的業主仍可按意願一直擁有居住權。故此,半契樓的買家若果未能和其他業權人達成處置或出租物業的方案,基本上難施計策,若想出售單位獲利,買家亦需與其他業權人成功協訂出售單位全部業權,方可於市場以市值價放售單位。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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