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2018年8月16日 王美鳳 專家評論

獨立車位上會個案增

今年車位交投活躍,上半年車位註冊登記量較去年同期增加超過兩成,在車位價格升幅加快下,上半年車位成交金額升幅更達60%。近年車位成交價屢創新高,去年同期車位平均價格約160萬元,目前已升至200萬元,新盤車位平均達260多萬元,二手車位則達160多萬元,早前有報道指何文田一個豪宅屋苑的車位以600萬元歷史新高價成交,價格已足以買入一個兩房單位。

車位近年受到追捧,主因是可觀的價格升幅,加上投資車位的入場門檻一般仍低於買樓,而且轉售彈性較大。九龍一個大型屋苑車位於3年前成交價為130萬元,最近以235萬元再賣出,轉手獲利105萬元,價格升幅達80%;而同屋苑單位期內升幅為35%,可見車位價格升幅跑贏樓價。

近年車位租金升幅雖然追不上價格升勢,導致租金回報率下跌,但租金回報率一般仍達2厘多至4厘,部分車位的租金回報率仍較物業優勝;而且車位沒有額外印花稅綑綁,在近年車位價格飛升、投資前景理想的誘因下,租金回報率已未必是最大考慮,因轉售利潤已相當可觀。對於長線投資者,車位既可出租又可坐擁資產升值,除了車位價格處於升軌,相比起買樓,車位毋須裝修,基本上不用煩卻保養折舊問題,一成交便可起租,而購買車位的印花稅亦低於新住宅印花稅,以一般車位價格計算,若不足200萬元成交價只需繳付1.5%印花稅。

近年車位按揭上會個案增加,除了因為交投量上升,亦因為車位價格比以往提高,上會需求亦隨之增加。自2013年第六輪樓按措施出台,獨立車位按揭成數限於最高四成,按揭年期上限為15年,可造按揭成數及年期均遜於私樓。

投資車位買家需要注意一點,若然已持有第一套房並尚有按揭,若再購買獨立車位並申請按揭上會,便已屬於第二套房按揭,在現行措施下,該車位的按揭成數需降低一成,即按揭成數限於高達三成,上會首期將明顯增加。

而該車位的審批按揭要求方面,買家的供款佔入息比率及壓力測試上限亦需下調10個百分點,即是每月總供款佔入息比率上限由50%下調至40%,並需通過按息加3厘的壓力測試,壓力測試下的供款佔入息比率調低至50%,如需上會的買家宜入市前先做足功夫計算首期負擔及供款能力。

以往車位按揭涉及金額較細,銀行提供的按息不及私樓,隨着車位價格持續上升,目前車位按揭金額普遍已高於50萬元,不少按揭額更達百萬元以上,銀行借貸意欲積極,提供車位按息亦較優,部分銀行可提供的車位按息低至2.15厘(P-3.1%,P為5.25%),與私樓按息睇齊。

以往銀行一般不會就車位按揭提供現金回贈,目前部分銀行卻可提供高達貸款額1.4%作為回贈。不過,車位造價由數十萬元至高達600萬元不等,對於貸款額較大的個案,在銀行眼中,已差不多等同一個物業按揭金額,故批出優惠按息的機會較高。

獨立車位的按揭成數偏低,買家可考慮把持有的物業加按,若水位足夠,套現的資金便可直接用作支付全數車位價格。2008年金融海嘯至今樓價升幅高達2.5倍,以一個當年以500萬元購入的單位為例,目前樓價升值至1600萬元,加按後最高按揭額高達800萬元,減去按揭餘額235萬元後,尚有足夠水位可套現資金投資車位;此做法毋須擔心車位按揭成數偏低,以及第二套房按揭的問題。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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