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2018年5月29日 專家評論

租平過供出現 樓市將回軟?

近月樓價持續上升,樓價升幅明顯拋離租金,由地產代理到傳媒都報道市場陸續出現租平過供的現象。不過,究竟租平過供,對後市有何意義?對心大心細考慮是否入市的準買家來說,又應該如何看待租平過供的現象。

所謂租平過供,顧名思義,是指同一單位,租金較按揭供款為低。近10年樓按利率持續低企,更曾出現供平過租的現象。即是在指定條件下,供樓支出比租金支出更低。

供平過租被視為推動租客入市的一大誘因。相對而言,租平過供如果成為普遍現象,便被視為購買力轉弱的訊號。兩年前市場出現小量租平過供的個案,便有傳媒形容為「樓市曙光」(少了租客入市,樓價可望回軟)。

根據差餉物業估價署數字,目前各類住宅物業的租金回報率約1.9%至2.6%。以600萬元樓價,六成按揭、25年還款期、利率2.15厘計,月供15523元。而同一樓價的單位,如租金回報率為2.6%,每月租金約1.3萬元(大致上,在上述按揭條件下,租金回報率高於3.1厘,便是供平過租,否則便是租平過供)。

展望下半年,主流意見認定本地最優惠利率將回升,如無意外,供樓支出會進一步上升,租平過供的現象會更明顯。在此種情況下,是否意味樓價升勢會放慢?

問題:樓市似高息股抑或增長股?

一般而言,如果租平過供成為普遍現象,照說會減低租客當下的置業誘因;但現象未必會減少投資者的入市意欲:租金回報率是按當前的租金及樓價計算,近年回報率下跌是因為租金升幅跑輸樓價升幅。但對包租公而言,租金、樓價仍是穩步上升,以現價計回報率不算理想,但以購入價計,回報卻甚「和味」,本地住宅仍不失為理想投資工具。

參考股市,股票市場有高息股,此類股票派息高,但股價增長較慢。相對的是增長股,股價升幅(或者說波幅)較大,但派息甚低。要判斷租平過供的現象是否會影響樓價,關鍵之一是判斷香港住宅樓價比較傾向高息股抑或增長股。如果市場上普遍買家認為,樓價升勢可望長期維持,恐怕不少買家不介意租金回報較低。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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