近月樓價持續上升，樓價升幅明顯拋離租金，由地產代理到傳媒都報道市場陸續出現租平過供的現象。不過，究竟租平過供，對後市有何意義？對心大心細考慮是否入市的準買家來說，又應該如何看待租平過供的現象。
所謂租平過供，顧名思義，是指同一單位，租金較按揭供款為低。近10年樓按利率持續低企，更曾出現供平過租的現象。即是在指定條件下，供樓支出比租金支出更低。
供平過租被視為推動租客入市的一大誘因。相對而言，租平過供如果成為普遍現象，便被視為購買力轉弱的訊號。兩年前市場出現小量租平過供的個案，便有傳媒形容為「樓市曙光」(少了租客入市，樓價可望回軟)。
根據差餉物業估價署數字，目前各類住宅物業的租金回報率約1.9%至2.6%。以600萬元樓價，六成按揭、25年還款期、利率2.15厘計，月供15523元。而同一樓價的單位，如租金回報率為2.6%，每月租金約1.3萬元(大致上，在上述按揭條件下，租金回報率高於3.1厘，便是供平過租，否則便是租平過供)。
展望下半年，主流意見認定本地最優惠利率將回升，如無意外，供樓支出會進一步上升，租平過供的現象會更明顯。在此種情況下，是否意味樓價升勢會放慢？
問題：樓市似高息股抑或增長股？
一般而言，如果租平過供成為普遍現象，照說會減低租客當下的置業誘因；但現象未必會減少投資者的入市意欲：租金回報率是按當前的租金及樓價計算，近年回報率下跌是因為租金升幅跑輸樓價升幅。但對包租公而言，租金、樓價仍是穩步上升，以現價計回報率不算理想，但以購入價計，回報卻甚「和味」，本地住宅仍不失為理想投資工具。
參考股市，股票市場有高息股，此類股票派息高，但股價增長較慢。相對的是增長股，股價升幅(或者說波幅)較大，但派息甚低。要判斷租平過供的現象是否會影響樓價，關鍵之一是判斷香港住宅樓價比較傾向高息股抑或增長股。如果市場上普遍買家認為，樓價升勢可望長期維持，恐怕不少買家不介意租金回報較低。
葉敬誠
按計劃有限公司執行董事
