2021上半年，深圳GDP同比增長9.7%至1.4萬億元 (人民幣‧下同)；全市社會消費品零售總額同比增長23.2%，達至4,485.1億元；上半年全深圳沒有新商場供應，市場空置率下降至6.1%，全市優質商業首層租金上漲7.6%到每平方米880.5元。在利好的大環境下，主要業務為擁有及投資於深圳蛇口的創收商用物業，目標為向基金單位持有人提供穩定持續的分派及達致每基金單位資產淨值的長遠增長的招商局商業房託(01503) 亦交出亮麗業績。2021上半年的每基金單位分派為0.1039港元，按2021年6月30日基金單位收市價2.78港元計算，年化分派率為7.5%，承諾年化回報率更達9.1%，屬於優質收息標的。
積極尋找一二線城市商機
此外，總體資產估值亦見持續攀升，旗下物業組合總體資產估值較2020年年底增加6,400萬元人民幣升至2021年上半年的67.08億元人民幣作為擁有招商局品牌的房託基金平台，集團內海量的存量是房託進一步拓展的資源保障，房託將持續關注招商局集團內部及外部機會，尋找時機注入潛在優質資產以擴大投資組合，做大做強房託平台。另見房託近期積極拓展中國一線城市，並在適當時機進入強二線城市，以尋求投資組合於區域上的平衡。筆者留意該基金一直保持良好的出租率，於7月12日收市後發佈的第二季經營數據顯示，寫字樓及公寓住宅花園城的第二季出租率較第一季為高。
深圳租務市場呈回暖趨勢
整體物業組合的出租率由2020年12月31日的84.3%上升至2021年6月30日的87.1%，升幅為2.8個百分點。其中，寫字樓的平均出租率由2020 年12月31日的82.2%上升至2021 年6 月30日的86.5%，升幅為4.3個百分點。，其中寫字樓科技大廈出租率更達100.0%。數據反映深圳租務市場呈回暖趨勢，而在零售物業方面，招商房託引進潮流品牌，以及新店已開始營業，以及提高客戶滿意度，繼續實現更高的租金水平。寫字樓的裝修改造順利推進，預計可於2021年內完成；花園城的整體改造工程則有望在2022年深圳地鐵12號線通車時同步完成。
政策有利注入優質新資產
通過裝修改造升級、以及保持優質物業服務，將有助招商房託提升租金收入，以及增加五家物業的估值和價值。而去年12月修訂的《房地產投資信託基金守則》放寬了對房地產投資信託基金經營的限制，槓桿率提高至50%，亦利好招商房託注入優質新資產。母公司招商蛇口在全國擁有土儲超過3,000萬平方米，僅在深圳就擁有近1,000萬平方米的優質土地儲備，未來有非常多的優質資產可供選擇注入。而招商房託的投資價值，早已獲得市場肯定，於2020年5月29日收市後生效納入MSCI中國小型股指數成份股，成為該基金進一步提高其交易流動性的重要里程碑，也標誌著提高其於全球資本市場中的形象。
招商房託擁有良好的基本因素，且管理人在2020年明確了資產提升方案後，已於2021年全面開展整體裝修方案的實施，為基金價格帶來穩步上揚走勢的利好催化劑。招商房託經單位分派調整後，價格自2020年9月底報2.175元，相對截至2021年8月12日收報2.85元，接近十個半月的投資回報率為31.03%；同期恆指則由23,459點升至26,517點，累升僅13.04%，招商房託表現明顯跑贏大市。至於，一直備受市場追捧的新經濟科技股，其中ATMJ在期內為投資者帶來2.40%至31.53%虧損，反映穩定派息於中長線投資的優勢明顯。目前每基金單位資產淨值3.50元人民幣，相當於約4.20港元，較於2021 年6 月30日基金單位的收市價2.78港元溢價51.1%，料項目下半年收入有望進一步提速，價格具追升價值，是穩健高回報投資選擇。
聶振邦(聶Sir)
筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況，其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票；其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外，筆者現時也並未持有上述股份。
以上純屬個人研究分享，並不代表任何第三方機構立場，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定。
