終於等到聯儲局大幅減息0.5厘，相信對全球經濟都有重大利好影響，尤其是近期慘淡經營的中國及香港房地產市道。今期先說一下對中國開發商有什麼正面的效應。
筆者相信，這次減息是減息周期的開始，而且一開始已經是50點子，相信減息的力度和速度都可能比預期大。如果俄烏戰爭和中東危機都能夠短期內順利談判解決，相信新一波的安定繁榮周期會再度出現。相關舉措肯定也會利好中國樓市，包括有利內地進一步降低房貸利率、盤活存量房、融資好轉、恢復市場信心等。經過幾年的汰弱留強後，能夠留低的內地房地產上市公司，未來仍然充滿希望。
隨着中國經濟的穩定發展和城市化進程的加速，房地產行業長期以來一直是國家經濟的重要支柱；然而，近年房地產市場的變化，尤其是政策的調整和市場需求的波動，使得許多地產企業面臨不小壓力。
過去幾年，為了應對市場資金極度寬鬆，造成中國房地產整個產業鏈的粗獷性發展，罔顧市場需求的實質情況，內地政府對房地產市場的宏觀調控政策愈加嚴格。政府通過限制信貸、加強監管等手段，來抑制房地產市場的過熱，確保房價穩定。雖然有效降低房地產和金融市場的風險，但是這對房地產企業的經營模式和資金鏈產生了深遠影響。房地產企業的融資渠道不斷變得更加狹窄，特別是對於那些資金流動性不佳的企業來說，生存空間逐漸縮小。此外，隨着城市化進程逐步進入成熟期，市場對住房需求的增長速度放緩，這也進一步壓縮企業的盈利以至生存空間。
內地房地產危機的影響，甚至蔓延至高校的相關專業。內地大學頻傳主動「下線」土木工程建築類專業的消息。其中包括山東大學公告擬撤銷土木工程等7個本科專業；中國石油大學通知擬撤銷建築學等9個本科專業；北京航空航天大學也撤銷土木水利碩士專業學位等。不過，教育產業因應市場需求，而為需要的人才提供培訓作出調整，亦未嘗不是一件好事。
內地房地產市場的問題，主要的癥結就是供過於求，市場庫存龐大，供應過剩，引致預期樓市會再度下跌的思維，並且嚴重影響各類型買家入市的信心，惡性循環之下，樓市更是一蹶不振。中國政府為了盡快解決問題，正在實行一項計劃。讓全國地方政府從陷入困境的房地產公司購買數百萬套未售出房屋，用於保障性住房、安置房、人才房、周轉房等，以緩解曠日持久的房地產危機。由於收購價錢可以大幅折讓，這個政策對地方政府、房地產開發公司及金融穩定等，都是一個多贏的局面。現時已經有近百城支持國企等收購存量房，個別已開始啟動徵集。
正如上面所述，只要各方面的正面因素漸漸浮現，市場信心就會再度扭轉。市場會再次有序慢慢發展，內地房地產上市公司仍然擁有潛在的機會。首先，隨着國家逐步推進城市群和都市圈的建設，特別是粵港澳大灣區等重點區域的發展，房地產企業將迎來新的市場需求。這些區域的基礎設施建設、產業發展及人口增長，將推動對住房和商業物業的需求增長。因此，那些能夠提前布局、深耕這些重點區域的房地產企業，有望獲得可觀的發展機遇。
其次，隨着消費升級和新型城鎮化的推進，內地居民對住房品質的需求逐漸提升，這也為房地產企業提供新的市場空間。高端住宅、智慧社區及綠色建築等細分市場的發展潛力巨大，能夠在這些領域推出創新產品的企業，將更容易吸引購房者的關注。此外，隨着數字經濟的快速發展，房地產企業也逐步加大了科技應用的投入，智慧城市、數字化物業管理等新興業務模式將成為未來競爭的關鍵。
儘管機遇與挑戰並存，房地產上市公司仍需在經營模式上進行調整，以應對不確定的市場環境。首先，企業需要更加注重風險管理，尤其是在融資策略上應更加謹慎。在政府強化監管的背景下，盲目擴張或過度依賴負債進行發展的模式已不再適用，企業必須尋求更加穩健的融資渠道，以保持資金鏈的穩定。
此外，房地產企業還應該加強對產品和服務的創新。隨着市場需求的多樣化，僅依靠傳統的住房開發模式已無法滿足消費者的需求。企業需要根據不同城市和地區的具體情況，靈活調整產品定位和開發策略，以提高市場競爭力。例如，一些企業已經開始探索商業地產、物流園區、長租公寓等非住宅市場，以多元化經營來降低風險。
總體來看，內地房地產上市公司的前景仍然值得追捧，但企業必須應對政策變動和市場需求變化所帶來的挑戰。通過調整經營策略、創新產品和服務，以及抓住區域發展機遇，這些公司仍有望在未來取得穩定的增長。
余錦雄
香港測量師學會前會長
