近期經濟持續低迷，樓市亦每況愈下。反映樓價的中原城市領先指數處於近8年低位，重返2016年10月初水平，2024年累跌4.14%。較2021年8月191.34點歷史高位跌26.25%，亦較2024年3月撤辣前的低位143.02點跌1.34%。
市場瀰漫一片悲觀情緒，普遍的討論點都是關於利淡的因素。其實，任何市場都會有利淡和利好兩種因素，或者可以盤點一下一些一直存在，但現時好像較為忽略的利好因素，嘗試分析樓市是否可以重新踏入一個比較健康的情況。
首先，香港政府的政策支持是嘗試穩定樓市的重要因素之一。早幾個月，政府全面撤辣，推出一系列措施，包括減免印花稅和提供購房補貼等政策。這些舉措不僅降低購房者的成本，還增強市場信心，雖然吸引潛在買家進入市場只能持續一個很短的時間，但最少反映政府是正面而積極的。
香港的零售、餐飲業及其他貿易指標等，雖然都反映經濟持續轉差，但近期這些情況已經放緩，個別民生與旅客增長等數字，亦看到輕微上升的趨勢。香港經濟活動增加的步伐，雖然十分緩慢，但仍然值得期待。未來幾個月經濟會慢慢改進，屆時消費者信心回升，就業市場改善，居民收入增加。這些積極的經濟指標會為房地產市場注入新的動力，從而穩定樓市。
作為大灣區以至中國的唯一國際金融中心城市，香港的地理位置特殊，金融與貿易蓬勃，亦擁有「一國兩制」的優勢；加上政府近半年全力推動的「搶人才」和「投資移民」政策等，吸引大量內地及國際資金和專業人才的流入。這些高淨值人士和跨國公司對各類型物業的需求不斷增加，首先推動房地產市場租務的發展，往後更會令房地產市場買賣活躍。另外，香港與內地的緊密聯繫亦一定會帶動內地投資者的購房需求，進一步促進樓市的活動量。
房地產供需關係的變化是影響樓市走勢的重要基本因素。近期的數字指出，現時發展商手上可供銷售的單位，超過11萬間，可能需要約6年才能消化，是樓市一個極大的利淡因素。不過，需要6年才能消化，是以經濟很差的吸納量來考慮的，如果吸納量提升，這個消化的年期，是可以縮短為3至4年。而且這個利淡因素是否已經反映在現時的樓價中，有待觀察。另外，筆者相信近兩年移民外國的潮流基本已經完結；相反，內地及外來人士移居香港的數目急劇增加，這個供應量偏高的情況，估計很快就會過去。
社會和文化因素也在一定程度上影響樓市的發展。香港居民對住宅擁有較強的情感依賴，認為擁有房產是實現家庭穩定和財富保值的重要途徑。這種文化觀念促使許多家庭將購房作為重要的生活目標，無論市場環境如何變化，市民始終會保持對房地產的剛性需求。
香港擁有多間名牌大學與相對優良的中小學教育制度，吸引內地及亞洲大量年青人嚮往來香港修讀各式各樣及各級課程。正如英國一樣，教育在香港是一個龐大的產業，每年數以萬計的外來學生，對香港學生宿舍或者住宅的需求，是不容忽略的。
最後亦是最重要的就是利率下降的預期。現時從美國與環球各方面的消息看來，估計在今年第四季，美國有望減息半厘至一厘，往後更會進入利率下降周期。由於過去兩年不斷加息，引致借貸成本高昂，這一波的經濟與樓市不景，最大的原因就是高息，如果這個因素改變，就絕對是樓市一個最利好的因素。
上面討論的各項，它們亦會相互影響，產生協同效應。如果全部出現，一定會推動房地產市場的復甦和增長。不過，話說回來，上面所述都是一些中長期的考慮，總結來說，今年下半年的樓市，筆者仍然是看淡的。需要再過一兩年，隨着這些利好條件的進一步發揮，香港的住宅樓市才有望重回良好的發展勢頭，為投資者和購房者帶來更多機會。
余錦雄
香港測量師學會前會長
