現時透過按揭保險計劃的可造按揭成數高達九成，九成按揭的樓價上限可達1000萬元，最近政府亦進一步提高按保計劃適用樓價，包括八成按揭的樓價上限提高至1500萬元，進一步減輕上車及換樓人士的首期負擔。
按揭保險計劃的推出主要是協助自住物業的用家以低首期自置物業，擁有自己的居所，故此申請按保的基本準則是物業需用作自住，而非作出租或投資用途。申請按保的過程中，借款人需要聲明物業屬自住；提到這一點，若果聲明確認自住單位但卻私下出租單位，便是觸犯虛假聲明，又或作為詐騙罪，欺騙銀行及按保公司批出按揭貸款，曾有個案用家遭刑事檢控，結果被判囚及充公所有出租單位的得益，後果相當嚴重，故此用家切勿輕易胡亂虛報資料。
借款人不要以為只要成功獲批按保及上會，銀行或按保公司便不會再有跟進。事實上，按保公司會在按揭期內發函抽查，包括不時寄信件往按揭單位，要求業主在指定期內回覆確定物業為自用，甚或要求提供水電煤單證明業主使用有關單位。若被發現單位並非自住而是出租，除了有機會如上述案例遭到檢控，用家亦違反了按保及按揭貸款契約，銀行會向借款人了解，輕型處理方法是要求業主轉為出租物業承造的五成按揭並補回樓價差額，若評估情況後屬不理想個案又或業主不合作，銀行嚴厲處理方法是即時call loan(要求即時清還按揭欠款並終止按揭契約)。
那麼，業主透過按保置業上會，但之後想將單位出租，應如何做呢？既然按保的基本要求是自住，要出租單位便是要先「甩按保」，即是用家不再使用按保，由高成數按揭轉為現行出租物業適用的五成按揭。透過轉按同步「甩按保」是不少用家採用的方法，一來若果樓價已升值，新按銀行用最新物業估值計算五成按揭，業主所需支付的樓價差額便可減少，而且更吸引的一點是，現時銀行現金回贈處於高水平，以轉按方式「甩按保」便可同步賺取現金回贈。
舉一例子，買家7年多前透過九成按保購入一個400萬元單位自用，現時希望轉換較大單位並將現有單位出租，現時尚餘按揭額約290萬元，仍達原初樓價的72.5%，原則上需補回90萬元方可甩走按保出租單位，但由於現時物業估值已升至510萬元，轉按銀行承造五成按揭的按揭額可達255萬元，故此業主只需補回35萬元便可「甩按保」並將物業出租；然而，近年樓價整體上以窄幅上落為主，而開首幾年償還本金比例亦不多，現時以30年還款期來說，首3年償還本金約6%，如3年後要將單位轉作出租，仍需補回樓價差額約達35%。
若不想轉按，用家需要向原按銀行申請「甩按保」並通知擬將物業轉作出租，留意一點，由於是屬於原有按揭之調整，銀行會以原初樓價去計算物業轉作出租之可造按揭額，故此若樓價升了仍不可以最新物業市值去計算按揭成數，而最簡單方法是以部分還款形式將按揭貸款額降至五成，但要注意部分還款之罰息期是否已過，否則會涉及罰息支出。
有買家問，按保計劃的自住物業定義是什麼？若果買樓給家人自用又是否符合自住準則？按保計劃準則列明物業於成交後須為最少一位借款人/抵押人/擔保人的主要住所，直至按揭保險屆滿或按保公司免除此規定為止。但上述只屬最低要求，在按保審批個案中，銀行或按保公司仍一般要求買家及借款人本身需要自住單位，換句話說，買家若希望透過按保購置物業供爸媽居住，又或爸媽用按保買物業供仔女作為居所，雖然用途亦是自用，但並非業主自用，即使爸爸又或仔女屬於擔保人，銀行亦較難批出按保貸款。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
