一直以來，居屋及其他類別資助性房屋的買家只可選擇最優惠利率按揭計劃(P按)，但由今年11月起，房委會已接納銀行提供拆息按揭計劃(H按)，作為P按以外另一選擇。換言之，不論是一手新居屋、綠置居、居屋第二市場、居屋轉按等，買家或業主均可申請H按。
H按在多年來均為主流按揭產品，市場比例持續高達九成以上，H按是否就是不二之選？然而，今年拆息逐步上升，H按息已觸及封頂息率，實際按息已按照以P按為基準的封頂息率計算，用家究竟選擇H按還是P按較着數？
不論H按還是P按，用家選擇按揭計劃時，應以實際按息、全期按息計算方法、按息波動性、封頂息率，以及其他優惠和條款包括現金回贈和罰息期一併比較。今年銀行之間按息差距擴大，目前按息介乎2.875%至3.125%為主，對於一手新居屋或綠置居單位，有部分銀行提供的H按確實較為優勝，全期按息H加1.3%，而封頂息率低至P減2.5%(P為5.375%)，目前實際按息便是2.875%，屬市場最低按息水平，低於P按息低至2.975%又或其他銀行提供的H按息低至3.125%。
但要留意上述計劃主要適用於短期內可申請上會的一手單位，例如是已開賣的居屋2020及即將開賣的居屋2022項目當中一些快將落成的屋苑包括馬鞍山錦駿苑、鑽石山啟翔苑及沙田愉德苑等，但對於一些較遠期樓花例如2024年落成的屋苑則並未接受按揭申請。
至於未補價二手居屋單位，H按同樣由11月起於居屋第二市場開通，但若論至抵按息，則主要並非H按，而是P按息全期P減2.4%(P為5.375%)及實際按息現為2.975%較優，個別更低至P減2.75%(P為5.625%)，實際按息2.875%；二手居屋的H按息現時主要處於3.125%水平，高於P按息，故此並非H按佔優。
資助性房屋H按開通後，居屋按揭優惠基本上已與私樓看齊，當中銀行同樣提供現金回贈，並為「綠建環評」認證之鉑金級及或金級建築物例如鑽石山啟翔苑、馬鞍山錦駿苑及綠置居青富苑等提供綠色按揭優惠，有關客戶可獲額外回贈獎賞；再者，有些按揭銀行亦樂意向居屋客戶提供按揭存款相連戶口(mortgage link戶口)，讓客戶以高存息收入抵消按息支出，減低加息的影響。
現時居屋用家可比較選擇H按或P按，那麼可造按揭成數及年期又與私樓有別嗎？居屋屬於資助性房屋，幫助合資格買家獲樓價折讓並以低首期上車，綠表買家可造按揭成數高達95%，白表買家的按揭成數亦高達90%，當中由房委會向銀行提供按揭還款擔保，毋須涉及按揭保險，故此買家不用支付按揭保險費；然而，按揭年期長達25年而並非如私樓可長達30年。
除了一手新居屋，白居二計劃亦是熱門申請項目；然而，4500個白居二名額中，上車比例卻總是低於預期，其中一個原因是基於居屋第二市場的按揭配套受限於樓齡及首次轉讓日期，首次出售日期起計已多年的單位或礙於按揭還款保證期限的關係而未必獲批足九成按揭或25年還款期。原因是房委會向銀行提供的居屋擔保期是30年，由首次轉讓日期起計算，銀行會因應居屋的剩餘擔保期設定按揭成數及還款期。例如居屋單位由首次賣出日期起計已達23年，對於銀行來說，擔保期僅餘7年；有銀行會直接將30年保證期減去居屋首次出售日期，以計算可批出九成按揭的還款年期，這樣上述例子可批出的按揭年期便僅達7年，每月供款額當然大幅增加，買家的供款能力未必足夠。
有些銀行會分別以居屋首次出售日期計18年、19年或20年作為界線，不超於這個年期的話，便可批足九成按揭及25年還款期，原因是擔保期仍尚餘10年或以上，當用家供樓10年以上，按揭餘額已大致可降回原初樓價之六成或以下；而這個年期界線可讓買家在物色單位時較容易掌握可造按揭配套，若選擇較新樓齡20年內的居屋，便較不用擔心做不足九成按揭，買家在入市前可先確定銀行準則。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
