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2022年9月27日

放寬壓測的托市效用

多家銀行在上周輕微上調最優惠利率(P)八分一厘,為香港3年多來首次加P;上周五金管局突然放寬按揭壓力測試的要求,行動被市場解讀為托市。是否托市無從查證,值得討論的是,措施對市場會否有正面作用。

壓力測試於2010年推出,原版的要求是按揭申請人在「當前利率加2厘」的條件下,按揭還款不多於月入六成。2013年2月金管局把要求調升成「當前利率加3厘」,按揭還款不多於月入六成。至上周五,金管局再把要求調整回「當前利率加2厘」。

市場將放寬壓測理解為托市,主要原因是措施會令同等收入的按揭申請人在同等按息、同等還款期的情況下,可借取更高的樓按金額。以月入1萬元為例,在按息為2.8厘,還款期30年的情況下,放寬壓測之前,可借取的樓按上限為1022576元。放寬之後,在同等條件下,可借取的樓按上限上升為1143586元,增幅11.8%。在新壓測標準下,按息要升至3.8厘,月入1萬元的申請人,其可借取樓按上限才會調整回102萬元左右。

本來利率上升會令按揭申請人需要更高收入來通過壓測;放寬壓測大大抵消了加息在此方面的影響,理論上略為降低了入市門檻的要求。問題是在利率持續看升、經濟前景又因種種原因仍不明朗的情況下,放寬壓測未必有太大刺激作用。

原本推出壓測、把壓測加辣,原因之一是太多資金湧入樓市,需要把水閘升高、減少資金流入的速度。但現時因其他原因,資金湧入樓市的速度已經放緩;此時放下水閘,也不會令更多資金再流向樓市。

另一個問題是,此水閘已經沒有多少再放寬的空間。以現行按息2.8厘,還款期30年計,在計算「加2厘」的壓測後,實際上會限制借款人把每月還款上限限制在約47%:每1萬元收入,可借樓按極限為1143586元,月供約4698元。就算完全取消壓測,回到2010年前的一般要求,現行按息下每月還款不逾月入5000元,樓按上限只會增加約6%;即使完全取消壓測,刺激作用其實比「加3厘降至加2厘」更有限。

如果政府或金管局真的有意托市,下一步可能需要進一步放寬種種辣稅。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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