對用家來說，如果認定「平買平賣、貴買貴賣」，只要有實際需要，即使社會氣氛波動，大概都不會影響入市決定。但在落實交易前，亦宜留意估價，以免影響財務安排。
對按揭批核的其中一個影響因素是按揭估價。銀行批核按揭申請時，都涉及估價程序，確保作為抵押品的資產價格。如果物業估價低於成交價，便代表按揭金額減少，買家需要調動更多資金完成交易。
以一個成交價800萬元的單位為例，如果估足價，在現行按揭指引下，按揭成數上限為六成，貸款額可達480萬元，買家首期支出為320萬元。如果估價不足，例如估值只有700萬元，按揭成數同樣是六成，貸款額上限便會下跌至420萬元，意味買家要準備380萬元首期以完成交易，較估足價的情況增加60萬元。如果買家無法籌措足夠資金，便可能需要取消交易，撻訂離場，損失訂金及雙邊代理佣金。
要避免出現估價不足，影響財務預算的情況，準買家可以考慮在簽署買賣合約前，參考銀行的網上估價，作為入市準備。要留意網上服務不是正式的估價，就算網上系統估足價，亦不意味正式申請按揭時，估價一定沒有問題。不過，如果參考數家銀行的網上估計均沒有太大的偏離，而成交日與簽署臨時買賣合約的日子相距不遠，實際上出現估價不足的可能性便會大減。
當然，選用較長成交期的買家，為減少撻訂風險，宜預留更多的備用資金，以便一旦出現估價不足時，仍可完成交易。
最後，香港的住宅物業估價，一般是參考最新成交價為標準。為什麼你想買的這個單位值500萬元？因為同區類似條件的單位最新成交價大約就是500萬元。而在市況向好或大致平穩時，輕微高出新近成交價的單位，亦較易在估價程序時被估足價。但如果市況向淡時，便較易出現估價不足的情況。
葉敬誠
按計劃有限公司執行董事
