內地2月貸款市場報價利率(LPR)維持不變，1年與5年以上LPR對上一次下調為2022年8月，當時5年期以上品種多減0.1厘，主要目的是引導按息下調撐樓市；隨着市道捱過嚴冬逐漸回暖，暫毋須在利率方面加碼刺激。
中國房地產市場近兩年飽歷債務危機洗禮，去年底監管開始鬆綁，即使放寬「三條紅線」仍是只聞樓梯響，但今年初中央鼓勵金融機構提供融資，加上多家房企成功發行新股集資，行業已渡過最艱難時期，應無疑問。
新冠疫情退卻，旅遊和消費率先強勁反彈，近日樓市也趨活躍，雖未算「報復性置業」，銷售確實顯著轉旺，投資者憧憬出現「小陽春」。內地在疫情期間爆出爛尾樓風波，買家入市意欲銳減，積聚了不少「彈藥」，1月份住戶存款增加6.2萬億元人民幣，按年多增7900億元人民幣，大行普遍視之為「超額儲蓄」刷新紀錄，可見民眾於疫情、金融資產價格波動與樓市寒冬多重夾擊下，奉行「現金為王」。如今經濟逐步復常，官媒發文呼籲，把超額儲蓄投向消費屬當前經濟工作重點，分析認為部分資金將流向「磚頭」，支持樓市喘穩，蓄力再升。
附【圖】所示，中國70個大中城市新建商品住宅價格按月變幅自2021年9月開始連續16個月錄得負值，至今年1月終於轉為持平；參考2014年下半年出現類似情況後，內地樓市隨即展開大型升浪。事實上，樓價按年跌幅自2022年11月起已見收窄，本月多個主要城市物業銷售勢旺，預期數據相當悅目，整體樓市穩步上揚的可能性不細。
然而，「房住不炒」的緊箍咒尚未解除，行業以前的「野蠻」增長一去不返，何況房企當務之急是固本培元，恢復盈利，難奢望像往年般呈爆炸性擴張。
換句話說，中國經濟全力爭取復常，各行業不乏機會回到甚至超越疫前，樓市也具備復甦條件，惟小陽春過後，重拾長期升浪似言之尚早，如何為房企估值，須視乎監管與宏觀經濟發展而定。內房股價(以恒生中國內地地產指數作基準)從低位勁彈約九成，比起高峰依然「打八折」，是否算得上便宜，仍要觀望。
不過，較紀錄高位「打七折」的物管股(參考恒生物管指數表現)，其日常營運與房地產監管壓力關聯性不高，對經濟周期敏感度也低，「復常」前景反而較明朗，以往常被詬病估值昂貴，已因股價明顯調整而若干程度得以消化。至於另一項風險是「賣子救母」，預期對盈利影響不大，且可視作重新估值的標準。相對而言，物管股現階段吸引力更勝內房股。
信報投資研究部
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