於過去一個月，物管板塊走勢令人眼前一亮，多隻物管股見上揚，例如濱江服務(03316) 升逾六成八；佳兆業美好 (02168)、奧園健康(03662) 和遠洋服務(06677) 等七股升逾三成；建業新生活(09983) 也升逾兩成七。回暖走勢亦令在6月16日 (本周三) 開始招股的越秀服務(06626) 獲市場關注，此乃中國城市運營服務商，亦是大灣區內提供綜合物業管理服務的主要市場參與者，擁有近30 年的豐富經驗，從上市後佔權仍近六成九的控股股東越秀地產 (00123) 分拆出來上市。越秀服務和越秀地產均為越秀集團旗下企業，集團在1985年由廣州市人民政府於香港成立，反映依托祖國的強大支持。
嶄新結合城軌發展物管股
有別於其他物管股，越秀服務主打以公共交通為導向的開發 (transit-oriented development, TOD) 的綜合物業管理模式結合城軌發展。TOD物管模式是當前城市建設過程中最新穎、最有活力的模式。隨著大城市的快速擴張，以交通為導向的TOD模式，勢必拓展了城市未來的空間與內涵，也為該模式下的運營企業提供了多種業態的複合式連結，將大型商業複合物、商業及辦公空間、商業設施及中高端住宅物業進行有機組合，從而推進房地產市場快速發展。因此，具有TOD模式物業管理能力的綜合物業服務提供者顯然具備在同業中脫穎而出的極大競爭優勢。
地鐵項目收購開拓新業態
越秀服務的控股股東越秀地產是國內最大的TOD綜合開發商之一，截至2020年底，越秀地產開發了5個TOD項目；另可留意廣州地鐵集團是越秀地產的第二大股東，於2020年11月越秀服務向廣州地鐵收購了廣州地鐵環境工程及廣州地鐵物業管理的67%股權後，成為擁有「地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營業務」的複合型物業管理公司。該成功收購，不僅為越秀服務增加了新的業態，也因其承擔地鐵列車等特種設備清洗工作而建立起較高的技術壁壘，大大增強其外拓同類型業務的核心競爭力。這樣獨特的業務模式，也有助於贏得資本市場予以的估值溢價。
大灣區智慧城市發展方向
此外，越秀服務的版圖已拓展至19個城市，當中六個位於大灣區，其中包括香港，是爲數不多在中國內地和香港均有業務布局的物管企業，截至2020年底集團在大灣區的總在管面積爲2,530萬平方米。除了有優厚的在管面積資源，越秀服務亦將順應「智慧城市」發展方向，拓展「物服 + X」業務網絡，進一步豐富業態，鞏固城市服務運營商的地位。例如發展「物服 + 政府」網絡，與更多市屬、省屬、央屬企業、政府投資機構建立戰略合作關係。集團也將拓展「物服 + 酒店」、「物服 + 長租公寓」及「物服+康養」，並探索「物服 + 交通基建」、「物服 + 農業」、「物服 + 金融」等模式，推動多領域深度融合。這等發展方向，配合恆之有效的深耕大灣區策略，可鞏固領先地位。
筆者相信就是上述的各項基本面的優良條件，所以吸引多達10名基石投資者以招股價認購股份，相對招股價介乎4.88至6.52元，合共認購約1.19億至1.59億股，佔招股規模近3.70億股的32%至43%，觀乎佔比均高於30%，反映招股價定位具吸引力。值得留意市值相若的同業港股濱江服務、保利物業 (6049) 和金科服務 (9666) 分別市盈率約35、40和42倍。至於越秀服務在2019和2020年的股東應佔溢利增長分別為1.01和1.18倍，增速驚人，並以2020年每股盈利計出市盈率約21至28倍，較上述同業的折讓約三成八，也可視為招股價定位吸引之另一參考。
聶振邦(聶Sir)
筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況，其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票；其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外，筆者現時也並未持有上述股份。
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