金管局周三突然宣布把工商物業的按揭成數上限提高一成，最多可借五成，業界對「減辣」齊聲叫好，甚至解讀為政府終於出手托市。今次真的是托市嗎？實情很可能是一場美麗的誤會，畢竟經濟環境欠佳，要托也未必托得起來，而且提高按揭成數隨時只是數字遊戲。還有，金管局放寬逆周期措施的時機，相對市況變化，可說極為滯後，只不過，遲到總好過無到。
事實上，工商物業市道早在2018年第三季已陸續見頂，去年受社會事件影響輾轉向下，至新冠肺炎疫潮爆發再被多踩一腳。按差餉物業估價署數據編製的價格指數，截至今年6月，寫字樓價格急跌後有所反彈，而分層工廈和零售業樓宇在早前稍為喘定後已再度向下，由於疫情和經濟皆未有起色，工商物業前景不佳，金管局突然減辣，自然被視為一場及時雨，可紓緩市道的下行壓力，也有利業主加按套現周轉。
不過，說是托市未免言過其實，以為可協助業主加按解困，也可能是一廂情願。工商物業按揭成數調高了一成，理論上可多獲物業市值一成的貸款，但分層工廈、零售業樓宇和寫字樓的價格，已分別較高位下跌達11.5%、12.7%和20.4%，跌幅都大於，甚至拋離按揭成數調升的幅度。如按最新的物業市值計算貸款額，一來一回之後，恐怕無甚分別，對於一些在高位入市的「摸頂客」，看來幫助有限。
何況，市場人士普遍指出，受疫情打擊，更多食肆和零售店舖可能要倒閉，企業要縮減規模，都令非住宅物業的投資收益續減，增加按揭成數或許可吸新買家入市一博，有助業主把物業脫手，卻難以扶起樓價。
金管局解釋，是考慮到非住宅物業價格走勢、交投量、經濟基調和外圍環境等因素，確認已進入下行周期，因此放寬有關的逆周期宏觀審慎監管措施。金管局作為監管機構，行事必然偏向保守，不會貿然決定減辣。可是，正因為這種寧缺無濫的作風，所作的決定往往變成不夠及時。
不妨看看，分層工廈、零售業樓宇和寫字樓價格的峰值，分別出現於2019年6月、2018年11月和2018年10月，至今分別為14個月、21個月和22個月。另一方面，本港經濟在去年第三季已開始收縮，零售銷售市道就更加早便顯露頹勢。由此可見，當局似乎需要觀察一段相當長的時間，才敢確認市道進入下行周期，這會否姍姍來遲？
雖說要來的總會來，但機械式地回應市場變化，很容易跟不上形勢，措施出台之日甚至有可能已到了另一個周期，調節效用被打折扣。
