瑞銀表示，儘管中國內地房地產板塊的估值有吸引力，但認為現在就轉為看多該板塊為時尚早，因為今年下半年政策可能仍較嚴，而且根據房企利潤率和合同銷售指引情況，市場盈利預期可能下調。
瑞銀中國及香港房地產投資研究部主管林鎮鴻稱，與房地產開發商相比，更看好物業管理、商場、物流地產和房地產完工等相關行業。
他表示，2021年內地房地產市場將圍繞五大主題，包括在經濟強勁反彈背景下，政策基調仍偏嚴，尤其是下半年，預計全年房地產銷售額及面積分別跌3%和2%(去年分別增長10%及2%)；在「三條紅線」下，前24大開發商的合同銷售將從去年增長9%放緩至今年增長5%。
另外3個主題是，開發商的利潤率可能繼續下跌，而這可能未體現在市場盈利預期中；房地產竣工的上行周期可望在2021至22年延續；商場業務領域應會延續亮麗表現，因「三條紅線」將限制商場供給，而且奢侈品零售銷售回流。
因此，瑞銀將2021及22年內房企業盈利預測分別下調10%及15%；將世茂房地產(00813)、中國金茂(00817)和恒大集團(03333)評級下調至「賣出」，將融創(01918)、雅居樂(03383)、合景泰富(01813)和旭輝集團(00884)的評級下調至「中性」。該行首選股是華潤置地(01109)和萬科(02202)，二者評級均為「買入」。
林鎮鴻指出，市場已反映今年偏嚴的政策前景，但並未反映出利潤率的下滑和潛在的合同銷售增長指引下調。MSCI中國房地產指數目前股價對應5.3倍的12個月動態市盈率(基於市場盈利預期)，比6.7倍的歷史均值低1.2個標準差。基於瑞銀估算，該行覆蓋的房地產股目前平均對應6倍的2021年預期市盈率。
