【本刊記者郭顯通、黃愛琴】過往十多年來香港樓市長升長有，皆因可食盡兩家茶禮，既有美國超低息環境庇蔭，還有內地同胞大手掃貨，造就「磚頭神話」。然而專家指出，如今這些利好因素已經土崩瓦解！今次的跌浪起碼持續三至五年，屆時負資產將大量湧現，「磚頭致富」的傳統智慧可能從此跌落神壇。
「過去樓價飆升，主要拜超低息環境及土地供應短缺所賜。」鄒廣榮教授曾任發展局轄下「土地供應專責小組」成員，深諳香港房地產市場現象。
香港樓市借力低息及供應短缺，十幾年房地產畸型蓬勃時代應運而生。不過，鄒廣榮強調，以上因素已見逆轉，香港樓市正式進入下行周期，他說，「今次起碼跌3至5年，根據之前經驗，經通脹調整後跌足四成都不出奇。」
低息環境不再
鄒廣榮解釋，理論上當長債息口高於租金回報率，樓市便進入下跌周期。截至10月21日，美國十年期國債孳息率報4.293厘，而香港租金回報僅約2.5厘。「同類情況97年都出現過，最後跌幅達七成。」鄒廣榮說。
他續指，今次更增添一個利淡因素，就是息口升幅無法估計。「美國長債有紀錄以來平均是5.7，現在只是4，你話會不會去返平均？好難講。」
長債息口與聯邦基金利率呈正向關係。滙豐上月宣布加最優惠利率（P），香港區行政總裁林慧虹表示，本港正式進入加息周期。
另一邊廂香港經濟缺乏利好因素，相信租金回報率會持續低迷。下跌周期何時完？可能是無底深潭。「樓市一旦進入下跌周期，就不易回彈。」
鄒廣榮表示，全球超低息時代已經終結。俄烏戰爭只是短期因素，真正影響深遠的是中美脫鈎（decoupling）過程，將開展長期通脹時代。
「點解咁多年來，美國可以不斷印銀紙呢？因為全靠中國不停供應廉價貨品。現在中美脫鈎，就算貨幣不變，美國的東西都會開始貴，壓低通脹就一定要加息。」早在特朗普政府時期，美國對華輸入貨物加徵關稅，拒絕「中國製造」，美國政府亦開始鼓勵製造業回流，與中國脫鈎之心昭然若揭。
「現在美國想將生產基地搬去柬埔寨、越南周邊的東南亞國家，但時間需要很長，因為中國一個如此大的生產基地，供應鏈如此完善，要完全不靠外界造一個打火機，全球只有中國做得到。」鄒廣榮說，因此中美脫鈎將會是動輒十幾二十年的漫長過程，再加上氣候變化這一長期因素，可以預視，「通脹有排都壓不下來，超低息環境已告終。」
原文請閱11月份《信報財經月刊》
