過去20年，中國誕生多間房地產巨無霸。目前身陷財困的恒大地產，僅用15年時間，總資產規模就由不足百億元（人民幣．下同），膨脹至超過兩萬億元。通過「高槓桿、高借貸」來野蠻成長的模式，並非恒大獨創，萬達、海航等都是「空手道」高手，值得一提的是最初都沿襲自香港，只是青出於藍。--本刊記者李潤茵
香港與內房淵源深。上海交通大學上海高級金融學院教授陳欣，進一步告訴本刊，中國房地產一開始就以香港為學習對象。香港地產商1978年已經北上，港資住宅項目廣州大沙頭「東湖新村」，便建於1979年。
陳欣表示，同樣是「高槓桿、高負債」，香港地產商習慣「囤地模式」，屬於「慢周轉」，好處在於風險可控，惟規模很難做大；內房則奉行「快周轉」，部分還能兼顧穩健，例如萬科及碧桂園，取決於資產質量及盈利能力。
「無論資金成本，抑或人才，香港的發展商，早期都有明顯優勢，正因守住原來模式，沒抓住機會適應內地，所以錯過黃金時期，最終內房後來居上！」
香港發展商集中北上，可追溯至1990年前後，實際與內房起步相約；所以發展頭十年，後者汲取許多前者經驗，包括會所、代理制及物業管理模式；只是香港發展商與內房黃金「大時代」，還是失諸交臂——1998年，福利分房年代正式結束，開啟住宅商品化。
直至2018年為止，足足20年間，房地產成為拉動內需的「火車頭」，大批中國房企因而身價暴漲，很多都是沿襲香港「賣樓花」模式，內地稱為「期房」作預售，並向銀行借貸買地，短時間內開盤，收回數倍資金後，再投錢買地，周而復始。
既然「麵包」貨如輪轉，「麵粉」自然有相應制度，經常性土地「招拍掛制度」（招標、拍賣或掛牌），也是參照香港土地拍賣規則而定；此前，中國的土地使用，均屬無償，要土地就要打報告。
誰是幕後軍師？答案是前香港特首梁振英。八九十年代，朱鎔基主政上海，梁氏以香港仲量行董事身份，曾經兩度會見對方，解釋香港如何制定地價、籌集資金等；到1988年，土地批租率先在上海試點，至2003年全面推行。
所謂「教識徒弟沒師傅」，自推行住房制度改革，香港發展商在內地落後形勢。為什麼會跑輸？中原地產創辦人施永青，曾經分析兩地差別，正是在於「香港開發商拿地時看重利潤，普遍高達30%至40%；相反，內地開發商為拿地，可降低利潤預期」。
港資不忍「燒錢」，內房則不計成本。恒大就經常「打折」促銷，試過用成本價，全國18個樓盤75折開售，打着「國慶優惠」旗號，不惜犧牲盈利來造勢，所以當年即使打進廣州十強，賬面實際並沒盈利。
原文請閱11月份《信報財經月刊》
