「自由是無價的」。港府當然不希望樓市大升，但也不希望大跌。但若樓市真的下跌，政府只要將眾多辣招撤走，自然能定住樓價。若仍是無效？那就讓更多新移民來港（想想北區都會的250萬人會來自何方？總不會是港島搬進去吧）。只要香港一日仍較內地宜居（相信仍能保持一段時間），樓價仍是易升難跌。--前星展唯高達研究部董事李聲揚
筆者過去幾年對香港樓市的看法都是一樣：未來十年廿年，樓價不會大升，但大跌的機會更細。不過，由於交易費用太高，租金回報率又低，買香港樓投資，應該不是好選擇。
早前看到金管局的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》，傳媒固然要在新聞稿中找點東西寫。我看到的頭條是「收入槓桿比率升至91.8%，遠高於歷史平均」「樓價與收入比率攀升至19.6，遠高於1997」「本港家庭負債佔GDP的比重，升至91.8%，再創高位」。傳媒當然應該客觀，但投資決定或分析，必然是主觀。以上種種，就是大sales說的「死數字」了。我們看看，到底背後是什麼回事？
先說「收入槓桿比率亦升至91.8%」， 此比率就是按揭供款和家庭入息的比率，很多人以為供樓的拿了收入的91.8%去供樓，果然是樓奴。但想深一層，這是否符合你的常識？有供樓的看看自己是不是91.8%收入供樓？沒有供的，也看看朋友是不是這樣？91.8%如何可以過到金管局嚴格的壓力測試？
我們看看金管局報告的計法：50平方米單位（以20年期、七成按揭成數計算）的按揭供款與私人住宅住戶家庭入息中位數的比率。
看到問題了嗎？先說供款，20年？現在大多數人都有多長攤多長，我們看看金管局8月的數字，新批按揭，平均年期是330個月，27.5年。
平均按揭比率54.3%
另外，七成按揭？貴價樓固然不可能，平價樓呢？大家心知肚明，很多是靠父幹，若首期太細，子女供得吃力，也過不到壓力測試。數字不騙人，金管局的數字顯示，8月的新批按揭，平均按揭比率只有54.3%。
和計算公式相比，現實買家供款年期更長，首期也付出更多，所以公式當然大幅高估了供款。
比率「分子」的供款有問題，「分母」的入息呢？相信大家都知道，香港買樓的，不會是中位數收入的家庭。事實上，此現象全世界皆見。
第二，就是「樓價與收入比率攀升至19.6」，這比率坊間又叫「負擔比率」，就是「不吃不喝多少年才夠付樓價」。這比率和按揭無關，但「分子」也是中位數收入，上一段已指出問題。
原文請閱11月份《信報財經月刊》
