「30年前不是田就是魚塘，條馬路也不過建了十幾年。」本身是元朗原居民的地產經紀陳先生，開車經過YOHO Town時喃喃道。「農地一發展就值錢。」記者上月以買家身份，隨陳先生看農地，他推薦大欖隧道收費站橋底、錦田吳家村附近一幅荒廢農地，面積約3000呎，用鐵絲網圍着，雜草叢生。「以前錦田很僻，有了大欖隧道就不同，20分鐘出到九龍，現在可能比元朗更貴！」
該幅地距離錦上路西鐵站僅數分鐘車程，政府2014年將錦上路站上蓋連周邊約150公頃鄉郊地區，規劃作人口九萬多的新市鎮，興建3.3萬個單位，公私營房屋比例各半。政府在新界收回農地作公共用途的特惠賠償金，由2000年4月的每呎311元，升至2016年4月每呎927元，當中涉及新市鎮或全港性主要工程，即俗稱「甲區農地」，收購賠償金則為每呎1112.4元。在發展概念下，儘管該幅農地多年無人問津，業主仍叫價近500萬。陳先生說：「那個炒家買入時呎價280至350元，現在放1600元一呎，他覺得值這個價，沒人接便放在這裏博收購。」
博收購要等，相較之下，細價農地更搶手。記者隨另一名經紀Joe（化名）到元朗十八鄉大樹下西路一個山頭，內含多塊農地。有業主將一幅千餘呎農地一分為二，出售切割地段（subdivided lot）。他解釋：「農地不能做按揭，劏了地，銀碼小，更易賣，升值更快。」
假日務農等升值
其中一塊約720呎，半年前一名市區女士以36萬元入手，現價50萬。「炒地像炒股，等一年半載放，整靚些、連貨櫃一起賣，又可賣更高價。」女業主買入後作迷你農莊，邊放售邊自用，每逢周末駕車來享受農耕樂。她用磚頭建了矮牆，擺放小型貨櫃儲存農具和雜物。Joe指着該地笑道：「農地賣一塊少一塊，用家不一定賣。很多人整得靚，玩耕種玩上癮，價錢高也不捨得賣，這位女士就不肯賣。」
市場上僧多粥少，他向記者推銷旁邊面積相若、同售50多萬的農地，拍拍心口保證有價有市。「整得企理，八九十萬放出去沒問題，細價農地門檻低，承接力強。」樓市加辣後，住宅不能短炒，資金遂轉投農地。「錢放在銀行會貶值，買樓又有15%辣招稅，很多人便買農地保值。很坦白講，如果政府撤辣招，農地就沒得炒，但可見的將來都應該不會撤。」
節錄自5月號《信報財經月刊》
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