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2022年6月29日

胡一帆 宏觀分析

【私銀觀】後疫情人口流動 影響城市發展

新冠疫情對亞洲主要城市的人口流動模式,以及當地房地產市場帶來變化。

在中國,一二線城市因其優異的經濟發展,而一直是流動人口最青睞的移居地。近年來「反向流動」趨勢日漸明顯,2020年深圳人口淨流入1180萬,為近幾年來最低。這種人口「反向流動」趨勢,在北京和上海表現得更為明顯,過去5年來這兩大城市的常住居民人數停滯甚至負增長。雖然新冠疫情在一定程度上加劇了這種趨勢,但其他因素,例如生活成本、長期機會及政策變化等,也發揮了重要作用。

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北京上海外流趨勢明顯

就北京而言,人口外流主要是由於政策驅動。2017年中央政府開始在河北省建造雄安新城,這裏距離北京100公里,準備承接北京的「非首都功能」。隨着愈來愈多的大學、醫院和國企總部正在或計劃從北京遷往臨近城市,上述趨勢很可能將持續。在上海,愈來愈高的生活和土地成本,再加上日趨嚴格的環保要求,使愈來愈多的工業企業轉移至臨近的合肥等城市。隨着互聯網相關的新工作機會暴增,再加上便利的交通網絡使居家辦公成為新常態,降低了人們留在上海這種生活成本高昂大城市的意願。

與此同時,部分強二線城市的吸引力日益上升,因其生產成本相對較低,房價合理,生活方式也更為輕鬆。坐落於長江三角洲地區的核心城市杭州,正在成為中國的新興科技中心,這裏彙聚了電子商務、社交媒體、大數據和金融行業等一長串價值鏈,是阿里巴巴、網易、海康威視等知名高科技企業的總部所在地。當地政府推出了一系列支持政策,例如減免相關稅費以吸引企業家來此創業,並在購房和落戶等方面推出優惠政策以吸引大學生留杭。

港人才輸入計劃將重啟

香港繼續保持吸引力,儘管受疫情限制和宏觀經濟不明朗影響,尤其對本地經濟中具重要地位的樓市壓力頗大。隨着疫情狀況改善,我們預計各種人才輸入計劃和工作簽證將重新開放,這將成為香港移民新趨勢和下一次經濟上行的關鍵因素。香港政府也略微放寬了房地產政策,從而幫助提振本地房價。

移居大阪趨勢日益顯著

在日本,首都東京出現淨流入人口停滯的現象。新冠疫情使居家辦公的接受度日益提高,進而推動人口從生活成本高昂的東京,搬遷至較為便宜的臨近地區。2020年東京的淨流入人口幾乎較5年均值減少了一半。儘管政府早已推出分散東京人口的政策,但金融科技等新行業的崛起,使年輕的求職者們仍然鍾情於東京。另一方面,相當一部分退休人士不斷離開東京,回到家鄉或出生地。然而,此類人口流出還不足以抵消新流入的人數。相比而言,移居大阪的趨勢日益顯著且更具永久性,淨流入人口持續達到5年平均水平的近兩倍。

在新加坡,外籍勞動力規模從2020年以來減少了16%,不過,佔比仍達27%。此對當地房地產市場的影響有限,因為本地買盤力度為市場帶來支持。之前低利率環境驅動新加坡房地產買氣活絡,政府於是在2021年實施調控措施。近期隨着新加坡邊境重新開放,帶動更多外籍人口流入,從而推動來自非國民的買盤。新加坡的勞工政策處於收緊趨勢,招聘政策也繼續有利新加坡國民,以避免過多外國勞工湧入。

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