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2022年6月10日

理財方案

離婚協議中房產轉移4要點

疫情因素導致近年離婚率飆升。香港的離婚個案通常涉及要將雙方所擁有的房產作分配。在分配房產時,雙方可選擇由法院決定出售該房產,並平均分配所得收益;不過,若離婚一方欲把房產或部分業權轉讓至對方,雙方要考慮的事情將變得複雜。因此應先了解並詳細考慮相關事項,以便作出合適的安排。

有繳付印花稅責任

一個常見誤解是以為在香港家事法庭頒布的離婚法令下,所進行之房產轉讓不需繳付印花稅。事實上,即使是法庭直接頒令的轉讓,轉讓雙方仍須依照《印花稅條例》附表1第1類(1A)列明的第2標準稅率(即較優惠的從價印花稅稅率),就其轉讓之房產繳交從價印花稅。不論法律文書中是否有記載任何轉讓代價,印花稅金額需按轉讓代價款額或房產市場價值而定。離婚雙方普遍會在協議中決定誰會承擔該印花稅責任。

估價過低可致交易無效

很多離婚人士會以「零」對價無償轉讓物業,但應注意此種安排帶來的潛在風險。根據《破產條例》(第6章)第49、51和51A條,《公司(清盤及雜項條文)條例》(第32章)第265E和266B條,及《物業轉易及財產條例》(219章)第60條,凡是價值被低估或被視為有意圖欺詐債權人之交易,法庭可判決無效。若原有業主其後申請破產/清盤,申請前5年內所有低於市值的交易將受影響。如業主是在過去5年內以無償轉讓形式取得業權,香港大多數銀行傾向拒絕其房產的按揭申請。有關業主在出售此類房產時,也會因難以證明房屋產權良好而面臨同類困難。因此,離婚雙方亦應在準備協議時考慮有關事宜。

轉讓按揭房產多項考慮

另一個常見誤解是,當離婚雙方轉讓仍有按揭的房產時,新業主將自動承擔其下的所有權利和義務。其實,一般按揭貸款的條約中禁止任何業權的變更。即使業權受讓人已經是共同業主和抵押人之一,也應在轉讓完成之前或完成當刻,解除該房產的現有按揭。

以下是需要注意的事項:1)誰負責向銀行償清剩餘按揭貸款;2)誰應承擔解除和贖回現有按揭的費用;3)在轉讓完成後是否需要新的按揭貸款以償還現有貸款;4)新按揭是否需要銀行或其他第三方的同意;5)房產轉讓時是否需要補地價;6)房產受讓的一方是否有足夠經濟能力申請新的按揭貸款;7)是否需要額外借款人和/或擔保人以獲得新的按揭貸款;8)房產轉讓的先後次序。

離婚雙方一定要與銀行確認,自身情況下按揭貸款的申請要求和成功申請的機率。

處理與房產相關權利

房產轉讓或伴隨着其他權利。例如租賃中的房產,離婚雙方需要就管理租賃合同的責任達成共識,包括如何簽訂、修改、終止和更新合同等。

在分配房產時,有離婚人士會同意在離婚頒令生效後的一段時間,繼續為對方、子女或其他家庭成員提供其對有關房產的佔用權,以換取雙方就房產轉讓的共識。或將房產持有形式由共同持有改為分權共有,以便於管理和分配,同時確保其子女或家庭成員的房屋佔用權。

以上是離婚應考慮的部分因素。離婚過程經常會出現其他問題,包括涉及離婚雙方所擁有的公司股權、信託,或其他衡平法上的利益。

 

作者為衛達仕律師事務所合夥人朱寶琼及高崑峰

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