過去幾年，樓按市場中轉按一直活躍，新批按揭申請中，約有三成為轉按貸款。轉按活躍背後的原因是借款人可由轉按獲得不少好處。但時移勢易，轉按對借款人的好處有慢慢減少的趨勢。小業主考慮是否轉按時，宜作出更周詳的考慮。
過去銀行為轉按借款提供諸多優惠，一個背景因素是銀行利息成本低，即使為轉按客提供樓按只有微利，在考慮潛在的交叉銷售機會後，銀行仍願意以優惠條件吸引轉按容戶。在競爭最激烈的時候，小業主轉按，除了新按利率有機會低於原有按揭之外，買家更可獲現金回贈，基本上是有贏無輸的操作。
近一年新批樓按利率上升，包括H按的H+部分及鎖息上限上調。多數個案在轉按時，新按的利率會略高於舊按利率。但由於現金回贈可觀，不少業主仍樂於轉按，因為轉按的現金回贈所得，足以抵消多年的新按和舊按息差，例如原有按揭利率3.3厘，新按利率3.6厘，而現金回贈有貸款額3%，相當於新舊按揭息差的10倍。即使新按利率上升，只要現金回贈吸引，小業主維持「每2年轉按一次」的策略，透過取得回贈抵消利率上升，仍是有利可圖。
不過，在銀行陸續上調新造按揭利率、部分亦下調按揭現金回贈後，情況開始發生變化。一來是新批按揭利率加幅較大，單計最近銀行上調按息，幅度已達半厘，如果與2年前批出的按揭比較，現時轉按的話，新按一般會比舊按利率高0.75厘。如果現金回贈只有2%，即使不計算律師費支出，轉按所得回贈亦只可抵消不足3年的新增利息支出。
往後小業主考慮轉按時，一般會面臨新按利率較高的情況。如果單純由利益因素考慮，由於銀行按揭罰息期一般為2年，如果新按現金回贈不足以抵消因為轉按而出現的2年新增利息支出，借款人便完全不值得考慮轉按。
如果轉按的現金回贈足以抵消3、4年的新增利息支出，借款人也要考慮，2年後新批樓按的利率有沒有機會持續上升、現金回贈有沒有機會再下跌？會不會出現今次轉按賺了3年息差，但2年後轉按完全無利可圖，往後長期支付較高按息的局面。當然，此處的判斷涉及眾多主觀因素，可能純粹「靠估」。
當然，轉按活動不會因為新批按息上調而完全消失。例如轉按套現、移除擔保人，以及高息按揭優惠期完結等情況，都會促使借款人轉按。但可以預期，未來整體轉按佔新批樓按申請的比重，有較大機會出現明顯調整。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
