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2022年7月11日 專家評論

悉尼住宅市場近況與前瞻

上期只寫關於悉尼住宅房地產市場的基礎因素,今次再研究具體的價格與未來走勢。

由於基礎因素強勁,悉尼的住宅房地產市場多年來都是穩步向上。目前悉尼房產市場價格,比起香港不遑多讓,在世界上都是以昂貴著稱。悉尼超過50%的住宅小區,截至2021年底,房產價格中位數估計約135萬澳元。但若果計算核心區域的價錢,基本上是沒有低於200萬澳元的房屋。

而悉尼平均租金,相對香港,更難以負擔。2019年悉尼的平均租金收益率為3.3%,高於上一年的3.2%。雖然在之後兩年,已降至3%,但比起香港只有2%以下,高出甚多。

大約兩年多前,由於受到疫情與封關的影響,悉尼的房價與租金一直停滯不前一年多,但最近一年超過20%的升幅,已經追回之前所有。

上述這些表現,相信主要原因與香港一樣,就是需求強勁。之前政府對首次置業減免印花稅,又放寬貸款政策,使整個市場購買力大增。

另外,作為國際城市與受歡迎移民城市,悉尼一向受外國買家捧場,根據最近一些數據顯示,外國買家正在湧入澳洲的新樓市場,估計外國買家在未來的房地產市場仍然繼續增加影響力;加上自疫情有所受控,各類型限制放寬之後,留學生和移民亦開始正式回歸,使樓宇變得更緊張。

悉尼的住房需求強勁,正面因素數不勝數,惟近一個多月來,連續兩次加息,就將整體市道煞停。現時悉尼的住宅貸款利率,相對兩個月前的3%左右,升高0.75%,達致3.75%;更且估計未來1年內,有可能升高至5%。擔心未來利率會繼續快速向上,就更令人擔心樓市會否轉而大幅下跌。

說了需求,再討論供應。雖然悉尼是一個廣大的城市,但是由於規劃上居住密度極低,大部分居所都是獨立屋,所以對土地的需求極為強烈,像香港一樣,悉尼的可供開發住宅土地非常短缺,尤其過去幾年積極開發,已經消耗大量土地,現時土地供給相信缺口不小。

除了土地供給不足,由於人工和材料成本的上升,也進一步導致悉尼建屋量受到影響。從去年下半年起,在通脹下,建築材料比如進口木材、混凝土等建築材料價格,已經全面提價30%以上。人力資源亦極之短缺,因而工資提升。這些種種預計會令今年整體的新樓建造成本上升,截至今年初的12個月內,澳洲新建單幢屋的平均成本上漲約20%,為30年以來最高水平。

綜合以上種種,筆者認為,悉尼樓市短期降溫,下跌5%至10%相信是會出現,但是中長期樓市的表現,除了上述提到的需求外,供應亦是一個很重要的因素,由於供應短缺的影響是結構性的問題,不容易改變,所以估計中長期樓市仍然會是健康發展,繼續上升。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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