鑑於目前美國通脹率已飆升至40年高位,聯儲局官員上月批准3年多來的首次加息25點子。並且在最近的3個星期,許多聯儲局官員表示可能支持在下次會議上加息0.5厘,而不是傳統的0.25厘。2006年以來,聯儲局從未連續在政策會議上加息,2000年以來從未加息0.5厘。普遍相信,美國的加息周期已經展開。
雖然有說美國加息,香港未必需要跟隨,但香港實行聯繫滙率制度,如果港美息差拉闊,聯繫滙率下資金自然會從港元流向美元,而最終推動香港利率向上。
從短期看,單純只計算美國加息,由於香港銀行體系穩定、整體樓市按揭成數比率偏低、游資充沛,以及市民供款能力健康等因素,樓市會大跌似乎機會不大。不過,除利率外,最近樓市亦受多重短期利淡因素影響,包括第五波疫情嚴重,引發經濟停滯、中美關係惡劣、俄烏戰爭局勢未明,以及全球股市債市波動等,均對香港物業市場造成影響。
今年第一季一手項目推售幾近停頓,並且創下近年的成交新低。由於睇樓活動減少,部分業主願意割價求售,引致首季二手樓價錄得大約3%的跌幅。比2021年8月的歷史高位更下跌約6.5%。筆者估計,今年樓價整體約下跌8%。
不過,中、長期而言,香港樓市基本因素不變。住宅供應嚴重不足;另外,如果全球局勢轉趨穩定,而香港又能夠融合大灣區及內地經濟,邁步向前,需求亦會變得十分強勁。而且現時利率仍然處於極低的水平,即使美國年內真的要加息多次,香港亦不一定全部跟隨,未必對整體樓市有很大負面影響。
最近推出新一輪的居屋,有30多萬人申請,充分反映香港的房屋需求有多強烈,所以不管怎樣,如果短期內預計沒有任何現金流的問題,長期投資樓市仍然是一個不錯的選擇。
余錦雄
香港測量師學會前會長