還款「先低後高」的新盤按揭風險

再有新盤推出還款期先低後高的按揭安排，因為初期還款比同額度的銀行一按更低，成功吸引市場討論。但萬變不離其宗，此類按揭的優缺點、隱藏的風險也甚為一致。

發展商為新盤買家提供非銀行按揭，由於利息成本關係，全期利息難以貼近銀行利率；但又希望廣開客源。兩難之下，便發展出還款先低(低至貼近銀行同額按揭還款)後高(反映貸款方利息成本)的按揭安排。而要達成初期供款較低的效果，方式不外乎設定初期還款利率較低的優惠期、設定初期免息免供等。此類按揭的共同效果是壓低初期還款至接近同額銀行按揭的水平，但優惠期後恢復正常按息，每期還款便會比同額的銀行按揭高。

今次發展商的按揭再成話題，是因為混合多種壓低初期供款的方式，包括把按揭貸款分成三部分：貸款的40%在還款首3年利率為P-2.5，之後為P；貸款的30%在首3年免息免供，第4年才開始還款；貸款的最後30%更是首6年免息免供，第7年才開始還款；後兩者的利率都是P。以300萬元貸款額計，首3年按月還款只是4700多元，是同等額度銀行按揭還款的四成左右。

當然，在優惠期後，如利率不變，每月還款會急升，例如在第7年起，按月還款會升至接近1.7萬元，較正常銀行按揭還款多四成；而全期利息支出會較同額銀行按揭高逾八成。

要選用此類按揭，很多人會與銀行按揭比較息率、不同時間的供款、全期利息支出等。但在此以外，也有其他同樣重要的注意事項，包括：

一、使用相關按揭安排的代價，例如折實價是否較不使用的為高？

二、市場估計按息上升，加息遇上優惠期完結，對供款增加的影響會較銀行一般按揭更為明顯。

三、數年優惠期後，如要轉按，是否有足夠的收入以通過銀行的壓力測試？

四、不少準買家會誤會，列明於價單的付款安排一定批核寬鬆。但現實中，市場不時傳出買家申請此類按揭被拒批的個案。準買家基於任何理由考慮申請此類按揭，宜先向發展商，或相關貸款機構查詢批核所需文件、是否對供款與入息比率有要求，甚至是否名額有限等。以減少因資訊不足，所需按揭申請被拒，而要撻訂離場的風險。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁