解讀內地樓花斷供潮

內地多個樓花項目的業主發出停供樓宣言，事涉10多個省、約300個屋苑，估計涉及按揭金額逾5000億元人民幣。為什麼內地的樓花盤會出事？香港出現類似問題的風險又高不高？

參考各方報道，多個項目同期爛尾/停工有幾個原因：其一是去年住房城鄉建設部對房地產開發商融資提出的「三條紅線」，即剔除預收款後的資產負債率不超過70%；淨負債率不超過100%；現金短債比不小於1。發展商如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債；如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%；碰到一條線，負債年增速不得超過10%；三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。

上述措施令槓桿比率較高、依賴銀行債務融資的發展商資金斷裂；本來，在法律上內地購買樓花與香港一樣，買家借取樓花按揭，款項不是直接交予發展商，而是存放於監管戶口、要按進度發放；理論上那些在樓花階段售出大部分單位的樓盤，應該有足夠資金完成工程。但徒法不足以自行，內地不少爛尾樓苦主也在投訴，負責監管賬戶的銀行，提早向發展商撥放買家所付；當發展商資金鏈「出事」，銀行或監管機構也再無法由監管戶口調撥資金完成工程；其次是近2年各地因抗疫而斷斷續續的封城，令部分樓盤停工。

初步看，300多個樓盤的買家斷供，規模相當嚇人。但多家內地銀行都表示，這些苦主宣稱停止供款的按揭，佔所涉金額最多僅佔其按揭貸款餘額約0.1%。如果停供款的雪球不是滾得太大，對銀行體系應該不會有嚴重影響。但「爛尾樓」成為網上熱話，要假以時日才可恢復內地人民對購買樓花的信心；發展商銷售樓花、回籠資金再投資的操作難如過去順利；加上「住房不炒」的政策，預料內地樓市可能會出現較長時間的調整。

回看香港，單說字面上的法規，對樓花買賣的監管，不見得比內地優勝，例如上文提及購買樓花款項須存入保證人戶口、專門用於樓盤建築費等，其實兩地法規上的要求相當接近。但由政府、監管機構至專業人士對程序的堅持似乎已深入潛意識，香港市場罕聞樓花爛尾；這些對程序的堅持不止是官樣文章，本地樓花出現大規模爛尾的風險仍是極度偏低。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁