悉尼住宅市場近況與前瞻

上期只寫關於悉尼住宅房地產市場的基礎因素，今次再研究具體的價格與未來走勢。

由於基礎因素強勁，悉尼的住宅房地產市場多年來都是穩步向上。目前悉尼房產市場價格，比起香港不遑多讓，在世界上都是以昂貴著稱。悉尼超過50%的住宅小區，截至2021年底，房產價格中位數估計約135萬澳元。但若果計算核心區域的價錢，基本上是沒有低於200萬澳元的房屋。

而悉尼平均租金，相對香港，更難以負擔。2019年悉尼的平均租金收益率為3.3%，高於上一年的3.2%。雖然在之後兩年，已降至3%，但比起香港只有2%以下，高出甚多。

大約兩年多前，由於受到疫情與封關的影響，悉尼的房價與租金一直停滯不前一年多，但最近一年超過20%的升幅，已經追回之前所有。

上述這些表現，相信主要原因與香港一樣，就是需求強勁。之前政府對首次置業減免印花稅，又放寬貸款政策，使整個市場購買力大增。

另外，作為國際城市與受歡迎移民城市，悉尼一向受外國買家捧場，根據最近一些數據顯示，外國買家正在湧入澳洲的新樓市場，估計外國買家在未來的房地產市場仍然繼續增加影響力；加上自疫情有所受控，各類型限制放寬之後，留學生和移民亦開始正式回歸，使樓宇變得更緊張。

悉尼的住房需求強勁，正面因素數不勝數，惟近一個多月來，連續兩次加息，就將整體市道煞停。現時悉尼的住宅貸款利率，相對兩個月前的3%左右，升高0.75%，達致3.75%；更且估計未來1年內，有可能升高至5%。擔心未來利率會繼續快速向上，就更令人擔心樓市會否轉而大幅下跌。

說了需求，再討論供應。雖然悉尼是一個廣大的城市，但是由於規劃上居住密度極低，大部分居所都是獨立屋，所以對土地的需求極為強烈，像香港一樣，悉尼的可供開發住宅土地非常短缺，尤其過去幾年積極開發，已經消耗大量土地，現時土地供給相信缺口不小。

除了土地供給不足，由於人工和材料成本的上升，也進一步導致悉尼建屋量受到影響。從去年下半年起，在通脹下，建築材料比如進口木材、混凝土等建築材料價格，已經全面提價30%以上。人力資源亦極之短缺，因而工資提升。這些種種預計會令今年整體的新樓建造成本上升，截至今年初的12個月內，澳洲新建單幢屋的平均成本上漲約20%，為30年以來最高水平。

綜合以上種種，筆者認為，悉尼樓市短期降溫，下跌5%至10%相信是會出現，但是中長期樓市的表現，除了上述提到的需求外，供應亦是一個很重要的因素，由於供應短缺的影響是結構性的問題，不容易改變，所以估計中長期樓市仍然會是健康發展，繼續上升。

余錦雄
香港測量師學會前會長