【良言共享】住宅樓價年底前易跌難升

筆者於5月初「港元料見7.85應是套息交易增」一文中指出，聯儲局加息，將美國與香港利息差距拉闊，將引發沽港元買美元的套息交易，引致金管局入市干預買港元賣美元，香港銀行體系結餘大跌，令香港利率趨升。

香港聯繫滙率機制一大假設是，當金管局在7.85的港元弱方保證無限量買入港元時，不可即時將港元注資市場，否則港元利率不隨美國利率上，港元需求將持續偏弱，難以令港元轉強脫離弱方保證。這個減低港元流動性在中央銀行的干預方式，名為「不沖銷干預」（Unsterilized Intervention）。

由於美國聯儲局今年至6月已加息3次，累積加幅達1.5厘，聯邦基金利率已提升至1.5至1.75厘區間。香港銀行同業拆息於6月份聯儲局加息0.75厘後急升，1個月HIBOR由去年底約0.16厘，急升至約0.87厘，創自2020年6月9日後逾兩年新高。以現時最新拆息按揭計劃（H按）「H+1.3厘」計算，H按實際按息已升至2.17厘，同見逾兩年新高。

目前1個月HIBOR與LIBOR差距0.8厘，這是以年利率來計算，月息計則是0.067厘，而美元兌港元滙價由7.85回落至7.8447，亦即貶值0.067%，故此假如投資者現時沽港元、買美元套息，只要在一個月內港滙不回升至7.8447或以上，便可以賺錢。假如上述息差近1厘，便會引發有關套息交易，這亦可解釋何以近日本港銀行體系結餘下跌速度較快。

銀行要求更高借貸利率

目前市場預測聯儲局下月加息0.75厘，即1個月LIBOR將由現時約1.63厘升至2.33厘以上，假如1個月HIBOR維持於現時約0.87厘，與LIBOR的差距會擴闊至近1.46厘；香港銀行其實亦早已知道未來資金將趨緊，故近日已要求更高利率才拆放資金，故此1個月HIBOR本月以來升勢凌厲。

在目前本港銀行貸款中，直接以P計息的貸款已不多，例如商業貸款主要是以銀行的資金成本（cost of fund）或HIBOR作基準計息，不過，目前在本港樓宇按揭市場逾90％佔有率的拆息按揭計劃（H按），則普遍以P作為封頂利率（編按：計算方法為P-2.5厘，以P目前為5厘計，即封頂利率為2.5厘），以最常見的「H+1.3厘」計算，如果1個月HIBOR下月升至1.46厘，令H按實際按息升至2.76厘，超過封頂利率。當然，若聯儲局只加0.5厘，則實際按息差不多等於2.5厘。

換句話説，香港銀行就算7月不上調最優惠利率，到9月聯儲局再加息時都必須上調0.25厘；預測聯儲局於11月及12月也會繼續加息，故此本港銀行屆時料也會跟隨加P，每次上調0.125厘；換言之，P在年底前料調高0.5厘，這樣的話，H按實際按息便會升至3厘。假如H按實際按息年底升至3厘，以購買800萬元住宅借30年八成按揭為例，屆時每月供款為26983元，與去年底1個月HIBOR約0.16厘、H按實際按息為1.46厘時，每月供款僅約22000元比較，增加約4900元或22.2%。

住宅投資吸引力降

加息除了令供樓一族每月供款增加外，亦會削弱買樓收租對投資者的吸引力。假如按揭利率年底升至3厘，便會明顯高於差估署所統計的住宅租金回報率（不同類型介乎2.1厘至2.4厘），此外，本港上季GDP按年下跌4%，全年料僅輕微增長；5月份通脹只是1.2%，失業率亦只輕微下跌至5.1%，令租金難有空間大升，亦會拖低投資需求。

本港住宅樓價在今年底前將易跌難升，幸好短期供應並非十分充裕，故此料下跌空間亦有限。筆者保持全年平均住宅樓價下跌5%的預期。