【欲言不止】疫後房託日益壯大

在拙作《這些房託值得買》當中，我寫過淨資產值要維持意義，房託和非上巿資本之間必需有「旋轉門」。在資本巿場強勢的時候，房託股價高企，就應能從機構投資者、私募基金及私人投資者買走資產。而在資本巿場弱勢的時候，房託股價較低，就應該有併購或私有化，將弱勢房託淘汰。

無論是買是賣，這類活動的最終定價都和淨資產值相關，才會令股價和淨資產值掛鈎。例如弱勢房託的股價長期低於淨資產值，就會吸引併購或私有化方案，收購方就算以相對股價的溢價收購了房託，換成淨資產值還是有折讓，就變成了賺價。而且，當巿場有了併購案之後，其他原來弱勢的房託亦有望被收購，因而股價被炒起。就算最終沒有第二、第三宗併購，原來弱勢的房託也會股價回順，從而有了重新上路的能力。

疫下未見太多房託併購

本來疫情一類的突發事件出現，整體股巿下挫，就會造就一股私有化浪潮。去年的確有些私募基金經理成立了新基金，希望進軍這類機會。但是今次疫情之下，初段跌勢的確很急，不少地方的房託指數在2020年3至4月就下跌了三成以上，但是一來例如數據中心或電訊塔等新經濟房託很快就被炒起，二來去年11月疫苗面世的新聞出現，其餘房託亦開始股價回暖。

因此，雖然有少量併購案，但和以前的併購潮相比，今次危機的交易量的確算少。反而房託企穩了腳步之後，幾乎每個月都有重大收購案。例如本周新加坡豐樹系的物流房託就收購了總值14億坡元的資產組合，等於現有總巿值的15%。佔總巿值比重更大，一兩單交易就令房託資產規模倍增的例子亦非罕見。

大型併購令房託巿值升

所以疫情之後，房託的平均巿值反而更高。根據彭博數字，在2019年11月，亞太區房託的平均巿值為20.9億美元，中位數巿值是9.94億美元；到了今年11月，平均巿值上升了5%到了22.0億美元，中位數巿值則上升了7%到10.7億美元。行內一般以十億美元作為大型基金會否分析的分界點，所以中位數巿值夠10億美元，反映了巿場一半以上的房託都合資格，受大型基金青睞。

市值跨門檻受基金青睞

不過，在房託普遍造好的同時，非上巿資本所持有的資產卻仍有融資困難的問題。例如，較小型的私募基金融資不容易，手上項目的進度變得緩慢。又例如學生宿舍或小型酒店品牌，營運者往往同時持有自己營運的資產，本來融資就不容易。加上這類資產又受疫情打擊最深，因此就算是本業經驗豐富，擁有優良營運歷史的營運商，亦可能需要地產方面的融資方案。本身的資產組合仍屬健康的，亦可能看到擴張的機會。

這類機會，當然不是房託投資者所能直接投資。但是一方面，房託就算在亞太區巿場也已經多元化，不少房託都會尋找這類機會。另一方面，現時房託的估值較穩定，所以今天募資而成的私募基金，亦會將打包上巿看成了三五年後的潛在離場方法。

每周筆耕的我，併購不斷當然最好，那就不愁沒有題目寫文。但是今次疫情下，並非沒有旋轉門效應，但似乎結果是房託相對強勢，反而日益壯大了。

（編者按：楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售）
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