2021-11-30 07:00
【信報月刊】供應斷崖 2022港樓升一成
【香港著名財經專家林一鳴】2021年的香港樓市，雖然充斥着大量負面因素，包括肺炎封關、零售市道急跌、失業率暴升、經濟衰退、移民外國人數上升等，但住宅樓價依然愈升愈有，於第三季度更升穿歷史高位。究竟在明年2022年，這個升勢會否持續下去？
我的預測是：由於供求失衡的情況仍然持續，香港2022年住宅樓價將會繼續上升，估計全年升幅約為5%至10%。
可能你未必同意這個預測：香港樓全球最貴，以港人的平均工資計算，差不多要二十年不吃不喝才可以買樓，這樣貴的樓價肯定遲早爆煲，怎可能還繼續上升？我的理據是：雖然香港樓價已經到達七成居民都難以負擔的地步，但未來三四年新樓供應出現懸崖式下跌，而新香港人數量不斷增加，帶來龐大的購買力，在供應不足但需求上升的情況下，樓價只會易升難跌。
要預測樓市走勢，首先要分析未來新樓供應的情況。
對於香港私人住宅的新增供應，媒體通常都會參考運房局的數據，主要來自每季度發布一次的《私人住宅一手市場供應》，報告內預測未來三至四年之間，可提供的一手私人住宅單位數目。根據運房局截至2021年9月30日的報告，預計未來三至四年，本港大約供應94000個私樓單位。
運房局預測僅達標六七成
如果這個預測數字正確，當然是值得高興的，但運房局預測在過去N年都未試過達標，所以我從來都不太相信……。參考過去多年的預測，運房局每次都說在未來三至四年，可提供九萬多個單位，但真正落成私人住宅的數量，卻只有這預測的六至七成。預測要參考往績，所以運房局的預測我通常看完就算，不會太認真。
我比較相信屋宇署的報告，因為在建屋的流程中，當發展商得到地皮、完成地盤平整工作及地基工程之後，需要向屋宇署遞交《註冊承建商聘任通知、展開建築工程通知及註冊承建商承擔責任書》的文件，正式開始上蓋工程，這些資料都會出現在屋宇署的每月報告，當中沒有水份，是值得信賴的重要數據。
屋宇署的報告有兩組值得參考的重要數據，第一組是「獲發出施工同意書的上蓋建築工程：首次提交的圖則」，在2017年至2020年期間，分別是15781、15822、13962及9084個單位，今年2021年1月至8月就有13267個單位；第二組數據是「上蓋建築工程動工通知」，這數據很有參考價值，因為提交圖則不一定立刻展開工程，但若上蓋建築已經開始，就代表工程已經展開。
根據屋宇署的報告，從2015至2017年期間，「上蓋建築工程動工通知」的單位數量為18152、20842及22726個，創下2003年SARS後的新高，但在2018至2020年就大幅下跌，分別只有12676、12693及7128個，三年加起來只有三萬兩千多個單位，今年2021年1月至8月亦只有13534個單位。
原文請閱12月份《信報財經月刊》