談談轉按增加原因

去年轉按登記量大減逾五成，主因是去年銀行曾上調樓按息率，並將轉按現金回贈大幅削減，導致轉按誘因大減。今年轉按市道回暖，根據中原研究部及中原按揭統計，今年8月銀行轉按登記共錄2102宗，按月升8.9%，創過去20個月新高，數字已連升4個月。

事實上，今年銀行對於轉按的積極性漸回升，轉按息率及條款已較去年吸引；然而，現時轉按息率約介乎H+1.3%至H+1.5%，按揭計劃罰息期以2年為主，而2年前按息較主要低至H+1.23%，低於現有按息，照道理看，純基於轉換銀行計劃而慳息的誘因仍然不大，那麼，近期推動轉按需求增加的原因為何？

今年延續去年的拆息跌勢，自4月起至今與樓按相關的1個月拆息跌至低於0.1%，今年5至9月的1個月拆息介乎0.06%至0.09%，8月1個月拆息更曾跌至0.063%的11年半新低水平，導致H按實際息率出現跌幅，加上銀行增加轉按優惠並下調息率，令轉按實際息率由去年高位曾達2.5厘降為現時部分低至1.36厘，造就超低借貸成本轉按套現的誘因增加。

現時以磚頭套取流動資金的成本相當低廉，息率低於私人貸款，並可因應物業水位套取較大金額。轉按可套取的金額以樓價估值根據按揭成數上限計算，即高達估值五至六成，再減去按揭餘額以計算可套取的流動資金。由於物業價值動輒幾百萬元或以上，若有足夠水位，透過物業可套取的貸款額可以相當充裕。

例如一個估值800萬元單位，業主剩餘按揭額100萬元，以六成上限480萬元計，扣除按揭餘額後，業主可透過轉按套現的金額高達380萬元。業主或透過持有的物業以超低息成本套取資金尋求高回報，又或作資金運用於不同用途。根據中原按揭客戶個案，近期轉按申請中，物業套現類別佔頗大比例，相信這是推動近月轉按量增加的較大原因。

除上述外，市場近年亦出現一類較持續性的轉按需求，那就是新盤業主透過轉按轉走發展商一按。於多年前，尤其在2015年第四季起，除了新盤市場上常有的二按貸款外，發展商開始流行為新盤買家提供高成數一按，按揭成數高達八成至九成，多由發展商相關及夥拍的財務公司直接提供，當中不涉及銀行審批，吸引買家以低首期輕鬆入市。

這類發展商一按普遍設有首2年至3年的低息蜜月期，按息較貼近市場低水平，但低息期完結後的息率便跳升至P減1%至P加1%不等，實際息率達4厘至6厘，為免負擔高昂利息，用家大多會衡量轉按可行性。現時銀行按息僅約1.36厘超低水平，與發展商一按息率差距甚大，故此近月亦多了用家查詢單位估值以便了解轉按可能性。

在2019年第四季政府放寬按保樓價上限後，透過高成數按保計劃轉走發展商一按的申請有所增加，因為一些現值不高於1000萬元的新盤業主，在毋須補付首期差額的情況下便可轉按至銀行享用低息按揭。若然樓價估值已超出1000萬元，由發展商八成按揭轉至銀行一般按揭，按揭成數僅達五至六成，如非樓價已累積了一定升幅，用家仍需補回首期差額才可轉按至銀行。

若以5年前買入單位為例，樓價約已上升逾40%，若以3年前買入單位為例，樓價升幅則由1%至15%不等，業主可先找銀行或按揭轉介公司為物業取得最新估值，以便了解可獲銀行批出的按揭金額，以及轉按至銀行所需補回的首期差額。

以一個案為例，買家於4年前以700萬元購入一個新盤單位，採用發展商八成一按上會，首3年按息2.5厘，現時按息已跳升至P，現為5厘，按揭餘額約490萬元；買家希望轉按至銀行免捱貴息，估價後發現物業已升值至830萬元，申請六成按揭可獲按揭金額達498萬元，故毋須補付首期差額便可透過轉按慳回不少利息。

除上述外，今年轉按市場亦受惠於其他因素，下期再續。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理