【欲言不止】醫療資產不是都吸引房託

最近有客戶來電討論醫療房託，因為他身邊友人覺得全球人口老化，醫療房託的需求亦應穩步上升，因此可以考慮長期投資。在日本、新加坡、澳洲和美國，都各自有幾隻醫療房託，不過其實大家包含的資產都不一樣。

醫務所大廈及醫院建築物

第一類是醫務所的寫字樓大廈或小型商場。在香港，我們熟悉的旺⻆中心或嘉賓大廈就是例子。醫務所的租約穩定，而且醫生收入和經濟相關度不大，可以起分散投資之效，因此在外地早有房託專營這類資產。

另一類則是醫院房託，持有醫院的建築物。這一般都是售後租回的資產，興建醫院的醫院集團在出售資產後會繼續租用該物業。尤其是私營、謀利的醫院營運商，需要考慮資金成本，就更有誘因以售後租回的方式回收資金，再進行下一波投資。對房託投資者而言，這些資產的租約期長，營運商一般信用良好，亦是吸引的租金收入。

較少房託持藥廠相關建築

第三類則是和大藥廠相關的實驗室和相關作業的寫字樓。這類資產暫時在房託比較少見，但私募基金近兩年一直都有收購。正因家居工作盛行，相對沒有主題客戶的寫字樓，這些專門服務大藥廠的寫字樓反而客源穩定。而且現代醫藥愈來愈發達，藥廠擴張步伐不會慢下來，所以亦是吸引的資產類別。

但是最直接和人口老化相關的醫療資產，卻是退休相關的住宅。在香港，最常見的退休住宅是老人院，通常都是退休好一段日子之後才考慮的選項。而且，因為香港外傭制度穩定，在家養老可找外傭幫忙家事，令退休住宅有更多選擇。

但在外國的退休住宅卻可以由最初退休就搬進去。例如，美國佛羅里達州位處美國南端，氣候溫和，就吸引了不少例如紐約州等北部州份的退休客。他們賣掉紐約的房子，在佛羅里達就可以買得更大的房子，就吸引了開發商和房託興建適合他們的退休村。

退休村的設計有點像度假村，擁有漂亮的會所，各類康樂活動齊全。而且村內設有醫療設施，部分亦有村內清潔團隊，為村內居民服務。這些設施當然都有成本，但是居民每月付的管理費卻遠遠不足以支持這些服務。這亦是退休村的大賣點：可以平價享受服務，減少了每月支出，對退休金未必太多的退休人士很吸引。

外國退休村IRR日益下降

當然，羊毛出自羊身上，房託都需要賺錢。因此，在退休村買了房子，一般並非永久業權。在兩位老人家都過世後，房託就會收回房子，裝修再賣給下一對退休人士。換句話說，退休村房子有點像逆回購，老人家等如是將自己的住宅提前賣出，換取了在世時候的享受。

因為樓價長遠大都升值，因此在老人家過世拿回業權，房託可以賺了樓價升幅。而中間除了提供村內服務之外，並不需要積壓資金，表面看來很吸引。

但是因為房託賺的錢需要等待老人家過世，因為人均壽命愈長，房託拿回房子的時間就愈押後。投資講求內部回報率（IRR），同一項目回本時間拖得愈長，IRR就愈低。因此，在IRR的角度，退休住宅房託實際上是在與現代醫學對賭：人均壽命愈長，房託的實際IRR就愈低。

過去三十年，不單只是新生嬰兒的人均壽命屢見增幅，就算老人家的人均壽命亦一直增長。例如《經濟學人》之前亦報道了，疫情下發展了mRNA疫苗，下一波就是愛滋病和癌症的用藥。這些突破，亦會進一步延長銀髮族的壽命。

因此，即使其他的醫療房託吸引，但是退休住宅房託，長期表現亦未必看好。

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