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市場分析 | 2021-10-01 05:00

譚慧敏: 【私銀觀】香港地產發展商的投資前景

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近日有報道指北京當局向香港地產商施壓,表明遊戲規則已經改變,不會再容忍壟斷行為,要求香港地產商幫助解決香港房屋問題,多家香港地產商先後嘗試為有關說法降溫。雖然至今未有實質政策出台,但這些未經證實的消息已導致香港地產板塊大幅下挫。

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資本過剩有方法抵消影響

對於香港地產發展商目前是否需要解決香港房屋供應問題這一變數,我們有以下的情景分析。首先,假設北京當局沒有將責任委託給香港發展商,但如果假設要實踐相近「共同富裕」的理念,就不難看見其紓緩高樓價壓力的意向。好消息是,大多數香港發展商都有資本過剩的情況,因此,每股盈利的下滑將被以下因素抵消:1)將資產重新部署到海外高投資資本回報率的項目;及/或2)資本管理(即股份回購)。

第二,鑑於內地政府對教育、電子商務及房地產等某些行業的監管經驗,我們考慮到香港地產投資板塊出現最「極端」情況的情景。如果發展商被要求以成本價出售其住宅土地儲備、捐贈地皮,或政府從發展商手中收回農業用地,未來發展商的盈利增長,可能大部分依賴與政府及/或政府相關機構聯合開發的公營房屋。隨着政府的目標是為有需要人口提供足夠的安全網,同時如果公屋住户願意支付溢價,他們也可以自由地在私人市場上買賣公屋。若出現這情況,將削弱本地房地產開發業務的投資資本回報率。

或轉向商業地產海外投資

對於香港地產板塊的投資前景,無可避免的是住宅發展商面對的政策風險增加,我們不能排除一些發展商會轉戰專注於投資商業地產的可能,及/或擴張海外投資。整體而言,我們較為看好財務實力雄厚,可以透過股份回購以中和每股盈利侵蝕效應,以及香港住宅物業佔各自資產淨值比重低的發展商,相對看淡股份回購能力相對較低、農業用地儲備高的發展商。我們亦看好收租股,預期疫情緩和、逐步通關將帶動消費趨勢復甦。

有大亨家族支持財政穩健

債券方面,整體香港地產發展商的基本因素仍然良好,相對內地發展商現金流較強勁而且槓桿率較低,並且有隱性的股東支持。如有需要,大亨家族擁有龐大資金可以注資。最近債券通「南向通」正式開通,內地機構投資者亦可以透過香港債券市場投資境外債券。在投資者正在擔憂內地房地產市場收緊對內房債券影響的同時,財政非常穩健、有大亨家族背景支持、名字較為內地投資者熟悉的香港地產發展商,其美元債券將受青睞。