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理財方案 | 2020-09-19 05:00

楊書健: 【欲言不止】整體房託回報穩有因

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近幾周,大部分香港房託都公布了業績,普遍都是淨收入大跌,但派息相對平穩。會出現這個狀況,主要有兩個因素。首先,根據現行會計制度,房託都會每年為物業重估價值,而價值改變將以盈利入賬,變成了淨收入的一部分。市場暢旺的時候,每年物業都升值,淨收入就會比租金收入高出一截,但這只是賬面所賺,並不影響可分配收入(distributable income)或最終股息。

今年受疫情影響,不少房託重估物業稍為減值,就影響了公布的淨收入。因為香港現時的租金回報率約為3厘,所以就算減值只是樓價的5%,亦足以令淨收入轉盈為虧,但是這個盈轉虧亦只是賬面數字,和房託的盈利狀況不一定有太大的關連。

主要考慮淨租金收入

實際上,房託仍然每個月收到租金。而且雖然部分房託略為減派股息,但股東最後收到的現金流變化不大。因此,單單評論淨收入不足以看到房託的實際價值。更有用的是留意房託的淨租金收入(net operating income)。淨租金收入是所有租金收入減去資產的直接開支。在香港,這主要是差餉和保安清潔等管理費用。

所以研究房託的時候,另外一個考慮就是淨租金收入。根據這幾周房託所公布的數字,不少房託的淨租金收入跟去年持平,甚至微升。香港商業樓宇的租約平均長3年,所以在上半年續租的租戶不少是在2017年簽下租約。之後的2018和2019年,租金普遍向上。到了今年上半年才下跌了約10%,所以現時租金普遍比2017年所簽下的租金更高。

關鍵時刻穩定生息任務

也許當下的氣氛不容許業主加租,但是以2017年的租金水平續租,也許亦算一個折衷方向。但是換句話說,除非資產本身有問題,或者個別業主願意向特定租客網開一面,否則似乎現在氣氛仍看不到業主會大幅減租而影響可分配收入。因此,也許派息會有幾個百分點的上落,但是整體而言,似乎房託仍可做到「關鍵時刻穩定生息」的任務。

房託是地產載體,長遠表現當然和地產巿道掛鈎。而地產巿道則在乎經濟復甦速度。疫情也許尚未遠離,而且根據1919年流感經驗,未來可能還有反覆。但是似乎經濟已經開始尋找新方向。例如,最近看YouTube,不少廣告都在介紹如何組建網上零售業務。當然,這些新方案暫時力量仍小,未能影響整體零售巿場。例如港視(01137)雖然受惠於網購發展,上半年的業績轉虧為盈,但其實港視的零售總額仍只佔全港零售不到2%。

但是本港零售數字卻有逐漸穩定之勢。雖然按年增長仍呈雙位數字跌幅,但其實以政府公布的零售指數計,7月份零售數字已經從2月的56.4回升至65.7。雖然按月變化往往有周期性因素,但是5至7月的回升亦顯示經濟正在復元。

贏家承租輸家退出空間

在這些變化之下,當然會有贏家和輸家。但是贏家業務擴張,則會有空間需求,或會承租了輸家退出來的地方。另一方面,輸家業務受壓,在改變策略的時候,仍會佔用空間,交納租金。這令地產所承受的經濟壓力來得間接亦來得較遲,有時間等待經濟轉型。

當然,放眼全亞洲的投資者,投資房託的效果更佳。截至8月底,包含澳洲、日本、新加坡和香港的亞太區房託指數先跌後升,現時相比年初只下跌了約10%。在其他地方,的確有個別房託需要在第二季不派息,但同時間,數據中心房託股價卻節節上升,令整體房託回報更加穩定。

 

(編者按:楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售)
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