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基金 | 2019-10-02 05:00

盧穗欣: 樓市政策對內房債的啟示

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受到中美貿易戰持續及經濟下行壓力等不確定性影響,工業生產和訂單數量進一步下降。環球製造業採購經理指數(PMI)連續第三個月走低,7月更下跌至49.3。歐羅區、日本和中國等大型經濟體的製造業PMI早於今年2月已進入收縮區域,數字低於50的分水嶺。

美國難以獨善其身

如果仔細研究中國國家統計局公布的最新PMI數據,數字從7月的49.7進一步下滑至8月的49.5。我們發現由於新訂單減少,市場需求因經濟不確定性而有所緩和。該指數在2019年的8個月中,有6個月處於收縮區域,這表明美國關稅對中國經濟的影響正在浮現。製造業收縮和需求低迷,可能為經濟衰退埋下伏線,因此,我們預計中央政府將實施寬鬆措施,以刺激經濟增長。

這代表美國是全球經濟動盪的唯一贏家嗎?事實並非如此。8月美國製造業PMI錄得49.9,低於7月的50.4。這是美國自2009年以來第一次錄得低於50的數字。需求惡化壓抑商業信心,新出口訂單以自2009年8月以來最快的速度下滑。由於貿易談判不明朗,加上歐洲及中國經濟疲弱帶來的溢出效應,我們認為美國亦難以獨善其身或漠視經濟衰退的風險。根據美國聯儲局主席鮑威爾的說法,若聯儲局「採取適當行動」,未來數個月可能會再次減息。

我們認為不論央行採取寬鬆措施或減息,皆無法對經濟產生立竿見影的效果,但它至少可以提振市場信心,延續經濟擴張。

一城一策方向持續

至於中國房地產市場,一線城市的樓價在過去一段時間平穩增長,主要因為今年年初寬鬆措施較少,而二線和三線或以下的低端城市,則出現較明顯的樓價飆升。中央政府為防範樓市過熱,在今年第二季度推出調控措施。我們認為,中央政府堅決打擊房地產市場投機,加上地方政府致力穩定土地和房價,預期內地將有更多限制措施出台,為樓市降溫。

截至今年6月,內地樓市庫存大致保持在健康水平,二線城市約9個月,低端城市約12個月。中國房地產市場的一大特色,是沒有適用於全國的靈丹妙藥,因此「一城一策」,即不同城市採取不同的房地產政策,將於今年餘下時間持續。

壓抑離岸融資渠道

在融資渠道方面,國家發改委進一步限制房地產發展商,為中長期離岸債券再融資而發行離岸債券。中期而言,我們認為以上限制會壓抑離岸債券的供應,對缺乏在岸融資渠道的發展商構成負面影響。

總括而言,我們對中國房地產行業仍然充滿信心,但與此同時,我們在資產配置方面仍然謹慎。目前我們偏好擁有較優質土地儲備和多元化融資渠道的公司。